Notarkosten für Vertragsentwurf – Auftragslage klarstellen!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 4.7.2013, Az. 20 W 273/12

Sachverhalt

Ein Makler bittet einen Notar um die Zusendung eines Kaufvertragsentwurfs für eine
Grundstückstransaktion. Nach diversen Gesprächen mit dem Makler, der Verkäuferseite und
dem Notar scheitert der bereits vom Notar im Entwurf gefertigte Kaufvertrag. Der Notar
verlangt von dem Makler rund € 18.000,00 Gebühren für seine Tätigkeit.

Entscheidung

Auch in zweiter Instanz werden dem Notar die entstandenen Kosten nicht zugesprochen.
Unstreitig habe der Notar zwar den Entwurf des Kaufvertrages gefertigt. Für die dadurch
entstandenen Kosten hafte der Makler jedoch weder als Auftraggeber noch als Veranlasser im
Sinne der Kostenordnung. „Der Notar, der weiß, dass der Dritte den – beabsichtigten –
Vertrag nur vermitteln soll, kann nicht erwarten, dass der Dritte für die Notarkosten haften
will“, so das OLG Frankfurt. Aus der Sicht eines verständig denkenden Notars läge es fern,
dass der Makler die den Vertragsschluss vorbereitende Tätigkeit mit einem von vornherein
erkennbaren erheblichen Kostenaufwand im eigenen Namen veranlassen wolle. Dafür hätte es
einer besonderen Rechtfertigung bedurft, zum Beispiel, wenn der Notar annehmen konnte und
durfte, dass der Makler den Entwurf der Vertragsurkunde ausnahmsweise für sich selbst
verlangt. Dafür gab es im entschiedenen Fall keinerlei Anhaltspunkte. Vielmehr trifft den
Notar die Feststellungslast für die Voraussetzung der von ihm geltend gemachten Gebühren.
Und ein Notar, der weiß, dass der Makler den beabsichtigten Vertrag nur vermitteln soll, kann
nicht erwarten, dass dieser für die Notarkosten haften will. Bei dem unstreitigen Sachverhalt
war es vielmehr Aufgabe des Notars, die erforderliche Aufklärung über die Auftragslage
vorzunehmen, ihm oblag die Feststellungslast, dass der Makler den Entwurf erbeten hatte.
Und: Ein verständig denkender Notar kann nicht davon ausgehen, dass ein Makler die den
Vertragsschluss vorbereitende Tätigkeit des Notars im eigenen Namen in Auftrag gibt. „Denn
anderenfalls liefe er Gefahr, dem Notar stets in der Kostenpflicht zu sein“. Ausnahmen hiervon
seien zwar denkbar, ein Ausnahmetatbestand müsse jedoch mit einer besonderen
Rechtfertigung begründet sein, zum Beispiel wenn der Notar annehmen dürfe, dass der
Makler die Beurkundung oder den Entwurf eines Vertragsentwurfs ausnahmsweise für sich
selbst verlangt.

Praxishinweis

Bleibt es beim Vertragsentwurf, bleibt grundsätzlich die Frage, wer für die Notarkosten haftet.
Dabei liegt es nahe, dass der Notar, der mit der Anfertigung eines Vertragsentwurfs
beauftragt wird, von vornherein die Kostentragungspflicht regelt bzw. vereinbart,
gegebenenfalls in der Form, dass er dem beauftragenden Makler gegenüber deutlich macht,
dass, sofern nicht der Auftraggeber des Maklers Kostenschuldner sein soll, er – der Notar –
den Makler in Anspruch nehmen wird. Trotz der Rechtsauffassung des OLG Frankfurt sollten
Grundstückmakler einem zu beauftragenden Notar von vornherein möglichst schriftlich
mitteilen, wer im Falle des Scheiterns des Vertragsentwurfs der Kostenschuldner sein soll.