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Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig: Welche Rechte hat der Mieter?

(KG, 25.6.2007 – 8 U 208/06)

Sachverhalt

Vermieter und Mieter verhandeln über einen Gewerbemietvertrag. Der
Vermieter bietet einen Vertragsschluss zu einer Miete von insgesamt 6.500 DM monatlich an.
Der Mieter erklärt, nur maximal 5.000 DM zahlen zu können. Der Vermieter bricht daraufhin
die Verhandlungen ab. Kurze Zeit später nimmt er sie jedoch wieder auf und gibt die
Nebenkostenvorauszahlungen so an, dass die Gesamtmiete 5.000,00 DM nicht übersteigt.
Jetzt kommt es zum Mietvertragsabschluss. Später rechnet der Vermieter über die
Betriebskosten ab und verlangt für die Jahre 1998 bis 2001 eine Nachzahlung von rund
18.500 €. Der Mieter fühlt sich getäuscht und weigert sich, zu zahlen.

Rechtlicher Hintergrund

Kalkuliert der Vermieter die BK-Vorauszahlungen zu niedrig,
bleibt das für ihn meistens folgenlos. Der Mieter muss grundsätzlich auch dann die
Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen zahlen. Ausnahmen:
• Der Vermieter sichert bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten
ausdrücklich zu oder
• der Vermieter kalkuliert bewusst zu niedrig, um über den Umfang der tatsächlichen
Mietbelastung zu täuschen und den Mieter dadurch zum Vertragsabschluss zu
überreden.

Was sagt das Gericht?

Es gibt dem Mieter Recht. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht
die Nachforderungen aus den Betriebskostenkostenabrechnungen verlangen. Der Vermieter
hätte in der zweiten Verhandlungsrunde, die zum Vertragsschluss geführt hat, den Mieter
über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten aufklären müssen. Er hätte also darauf
hinweisen müssen, dass seine im Gesamtmietpreis von 5.000 DM kalkulierten BKVorauszahlungen
nicht zur Deckung der Betriebskosten ausreichen. Grund: Der Mieter hatte
den Vermieter zuvor ausdrücklich darauf hingewiesen, nicht mehr als 5.000 DM monatlich
zahlen zu können. Dieser Hinweis begründet einen besonderen Umstand, der zu der
entsprechenden Aufklärungspflicht des Vermieters führt. Da der Vermieter diese
Aufklärungspflicht verletzt hat, kann der Mieter auch Freistellung von den Nachforderungen in
Höhe von 18.500 € verlangen.

Praxishinweis

Es lohnt sich nicht für den Vermieter, einen Mieter mittels „geschönter“
Betriebskostenvorauszahlungen zum Mietvertragsabschluss zu locken. Denn der Mieter muss
nur beweisen können, dass er eine Maximalbelastung angegeben hat, und schon scheitern die
Nachforderungen aus späteren Betriebskostenabrechnungen. Das kann – wie man sieht –
sehr teuer werden.

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