Muss der Vermieter einen „E-Check“ durchführen? Der Vermieter ist ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, die Elektroleitungen seiner Mieter inspizieren zu lassen. Das gilt mindestens für die ELT-Anlagen innerhalb der Wohnungen.

(BGH 15.10.2008 – VIII ZR 321/07)

Rechtlicher Hintergrund

Bei fast allen haustechnischen Anlagen stellt sich die Frage, wer
für die Betriebssicherheit verantwortlich ist. Für die meisten Anlagen gibt es genaue
Wartungsvorschriften (Fahrstuhl, Heizung, Öltank, Brandschutztechnik, Blitzschutz usw.). Für
ELT-Anlagen fehlten solche Regelungen. Hier gibt es nur die Unfallverhütungsvorschriften, die
einen 4-jährigen Zyklus vorschreiben, DIN VDE 0105. Es war aber umstritten, ob man daraus
eine Wartungspflicht für Vermieter ableiten kann. Das haben bisher einige Oberlandesgerichte
für bestimmte Gewerbetypen angenommen (Büroetage, Schnellimbiss). Für Wohnungen gab
es noch keine klare Linie.

Was sagt das Gericht?

Anlässlich eines Brandschadens, der durch eine defekte
Dunstabzugshaube verursacht sein könnte, stellt der BGH fest: Es gibt keine gesetzliche
Pflicht zum E-Check. Die Unfallverhütungsvorschriften sind lediglich privatrechtliche
Empfehlungen, haben also keine ausreichende Normqualität. Die allgemeine
Verkehrssicherungspflicht geht nur so weit, wie ein „in vernünftigen Grenzen vorsichtiger“
Vermieter wegen einer „nahe liegenden Gefahr“ eine Vorsorgemaßnahme trifft. Das
Gefahrenpotential der ELT-Anlage in Wohnungen ist aber begrenzt. Es verlangt lediglich, dass
der Vermieter bei Mängelmeldungen unverzüglich einschreitet. Präventive Maßnahmen sind
nicht erforderlich.

Praxishinweis 1

Das Urteil bedeutet keine generelle Entwarnung. Insbesondere bei
Gewerbeobjekten und Altbauten mit betagten Elektro-Anlagen kann das Gefahrenpotential so
hoch sein, dass sich regelmäßige Wartungen empfehlen. Die entsprechenden Kosten sind
nach der BGH-Rechtsprechung als Betriebskosten umlegbar.

Praxishinweis 2

Besondere Vorsicht ist bei der Neuvermietung von Objekten mit
fragwürdiger ELT-Anlage gegeben. Denn bei „anfänglichen“ Mängeln der ELT-Anlage haftet
der Vermieter auch für solche Mangelfolgeschäden, wenn ihm keine Fahrlässigkeit – etwa
wegen nachlässiger Reaktion auf eine Mängelmeldung – vorzuwerfen ist.

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