Muss der Vermieter einen „E-Check“ durchführen?

Der Vermieter ist ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, die Elektroleitungen seiner Mieter inspizieren zu lassen. Das gilt mindestens für die ELT-Anlagen innerhalb der Wohnungen.

BGH, Urteil vom 15.10.2008; VIII ZR 321/07

Rechtlicher Hintergrund

Bei fast allen haustechnischen Anlagen stellt sich die Frage, wer für die Betriebssicherheit verantwortlich ist. Für die meisten Anlagen gibt es genaue Wartungsvorschriften (Fahrstuhl, Heizung, Öltank, Brandschutztechnik, Blitzschutz usw.). Für ELT-Anlagen fehlten solche Regelungen. Hier gibt es nur die Unfallverhütungsvorschriften, die einen 4-jährigen Zyklus vorschreiben, DIN VDE 0105. Es war aber umstritten, ob man daraus eine Wartungspflicht für Vermieter ableiten kann. Das haben bisher einige Oberlandesgerichte für bestimmte Gewerbetypen angenommen (Büroetage, Schnellimbiss). Für Wohnungen gab es noch keine klare Linie.

Was sagt das Gericht?

Anlässlich eines Brandschadens, der durch eine defekte Dunstabzugshaube verursacht sein könnte, stellt der BGH fest: Es gibt keine gesetzliche Pflicht zum E-Check. Die Unfallverhütungsvorschriften sind lediglich privatrechtliche
Empfehlungen, haben also keine ausreichende Normqualität. Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht geht nur so weit, wie ein „in vernünftigen Grenzen vorsichtiger“ Vermieter wegen einer „nahe liegenden Gefahr“ eine Vorsorgemaßnahme trifft. Das Gefahrenpotential der ELT-Anlage in Wohnungen ist aber begrenzt. Es verlangt lediglich, dass der Vermieter bei Mängelmeldungen unverzüglich einschreitet. Präventive Maßnahmen sind nicht erforderlich.

Praxishinweis 1

Das Urteil bedeutet keine generelle Entwarnung. Insbesondere bei Gewerbeobjekten und Altbauten mit betagten Elektro-Anlagen kann das Gefahrenpotential so hoch sein, dass sich regelmäßige Wartungen empfehlen. Die entsprechenden Kosten sind nach der BGH-Rechtsprechung als Betriebskosten umlegbar.

Praxishinweis 2

Besondere Vorsicht ist bei der Neuvermietung von Objekten mit fragwürdiger ELT-Anlage gegeben. Denn bei „anfänglichen“ Mängeln der ELT-Anlage haftet der Vermieter auch für solche Mangelfolgeschäden, wenn ihm keine Fahrlässigkeit – etwa wegen nachlässiger Reaktion auf eine Mängelmeldung – vorzuwerfen ist.