Modernisierung durch Umstellung auf Fernwärme

Der Anschluss einer mit einer Gasheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus
Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme
zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB
grundsätzlich zu dulden hat.

(BGH, 24.09.2008 – VIII ZR 275/07)

Der Fall

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses in Berlin schickte seinen Mietern eine
Modernisierungsankündigung. Unter anderem sollte das Gebäude bzw. die einzelnen
Wohnungen an das Fernwärmenetz mit zentraler Wasserversorgung angeschlossen werden.
Ein Mieter wehrte sich gegen die angekündigten Maßnahmen und teilte dem Vermieter mit,
dass er nicht bereit sei, die Maßnahmen in seiner Wohnung zu dulden, woraufhin der
Vermieter Klage erhob.

Rechtlicher Hintergrund

Nach § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur
Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung
neuen Wohnraums grundsätzlich zu dulden. Eine Verbesserung der Mietsache lag hier nicht
vor, weil die Wohnung bereits über eine Gasetagenheizung verfügte und die
Wärmeversorgung durch Fernwärme deshalb regelmäßig nicht als Wohnwertverbesserung
angesehen wird. Daher musste geklärt werden, ob der Anschluss an das Fernwärmenetz eine
Energieeinsparmaßnahme darstellt. Der Mieter hatte insoweit argumentiert, dass die
Maßnahme nicht zu einer Senkung seiner Heizkostenabrechnung führen würde. Das
Landgericht hatte dagegen darauf abgestellt, ob durch den Fernwärmeanschluss eine
Einsparung von Primärenergie erreicht würde. Nach Hinzuziehung einer DIN-Vorschrift kam es
zu dem Ergebnis, dass bei Fernwärme ein durchschnittlicher Primärenergiefaktor von 0,7
gegeben sei, der bei der Gasetagenheizung aber bei 1,1 liege. Bei seinen weiteren rechtlichen
Untersuchungen kam es dann zu dem Ergebnis, dass eine energieeinsparende Maßnahme
nach § 554 Abs. 2 BGB auch dann vorliege, wenn Primärenergie eingespart würde, ohne dass
dem Mieter dies unmittelbar zugute käme. Dies sei der Wille des Gesetzgebers gewesen.

Was sagt das Gericht?

Der BGH bestätigt diese Rechtsauffassung. Dabei setzt es sich sehr
eingehend mit der Entstehungsgeschichte von § 554 BGB auseinander, die bis ins Jahr 1978
zurückreicht. Damals wurde durch das Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz
(ModEnG) zum ersten Mal eine Verpflichtung des Mieters begründet, einen Anschluss an
Kraft-Wärme-Kopplung-Anlagen zu dulden. Ebenso wie in der Gesetzesbegründung zum
ModEnG werde auch in der Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform betont, „dass in
Zukunft ein sparsamer Umgang mit Energieressourcen immer nötiger wird“. Damit sei die
Einsparung von Primärenergie durch einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe
weiterhin gesetzgeberisches Ziel. Diesen volkswirtschaftlichen und umweltpolitischen
Interessen stünden keine schützenswerten Interessen des Mieters entgegen.
Dementsprechend seien die Interessen des Mieters bei der Auslegung des Begriffs der
energieeinsparenden Maßnahmen nicht zu berücksichtigen. Der Mieter sei deshalb gleichwohl
nicht schutzlos; im Rahmen der so genannten „Härteklausel“ des § 554 BGB müsse ohnehin
noch einmal geprüft werden, ob die konkrete Maßnahme für den Mieter unzumutbar sei. Eine
solche Härte kann zum Beispiel in der zu erwartenden Mieterhöhung liegen. Darauf hatte der
Vermieter im hier entschiedenen Fall allerdings bereits verzichtet.

Praxishinweis

Vor dem Hintergrund des Klimawandels ist zu sagen, dass derzeit intensiv
über eine Reform der Vorschriften über die Modernisierung im BGB diskutiert wird. Im Gesetz
soll klargestellt werden, dass auch CO²-einsparende Maßnahmen als Energieeinsparung
angesehen werden. Mit dem BGH-Urteil ist nun klargestellt, dass die Einsparung von
Primärenergie, die regelmäßig auch mit einer CO²-Einsparung verbunden sein dürfte, nach
geltendem Recht bereits jetzt als Modernisierung anzusehen ist. Allerdings gilt das Urteil
ausdrücklich nur für den Bereich der Wärme- und Wassereinsparung. Es ist deshalb nicht
ohne weiteres übertragbar auf beispielsweise die Installation von Anlagen zur Erzeugung von
Strom, durch die ebenfalls CO² eingespart werden würde.

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