Modernisierung: Darf der Käufer noch vor seiner Eintragung ins Grundbuch die Modernisierung ankündigen?

(BGH, U. v. 13.2.2008 – VIII ZR 105/07)

Sachverhalt

Der Käufer eines Mehrfamilienhauses möchte die Wohnungen modernisieren. Er
lässt sich vom Verkäufer bevollmächtigen, bis zu seiner Eintragung als Eigentümer sämtliche
Erklärungen bezüglich der Mietverhältnisse im eigenen Namen abzugeben, also
• „Ankündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen“
• „Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter“.
Gestützt auf diese Vollmacht kündigt der Käufer schon vor seiner Eintragung im Grundbuch
umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an und klagt schließlich auf Duldung.

Rechtlicher Hintergrund

Das Gesetz spricht in § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB davon, dass der
Vermieter die Modernisierung ankündigen muss. Aus diesem Wortlaut wird häufig
geschlossen, dass der Grundstückskäufer erst nach seiner Eintragung im Grundbuch die
Modernisierung ankündigen darf, weil er dann erst im Rechtssinne „Vermieter“ ist.

Was sagt das Gericht?

Der BGH sieht das anders: Der Grundstückskäufer darf eine
beabsichtigte Modernisierung auch dann ankündigen, wenn die Grundbuchumschreibung noch
nicht erfolgt ist. Voraussetzung: Er muss vom Vermieter – also dem noch im Grundbuch
eingetragenen Verkäufer – bevollmächtigt sein. Nach Ansicht des BGH hat der Käufer ein
„anerkennenswertes Interesse“ an der baldigen Durchführung von
Modernisierungsmaßnahmen. Eine Benachteiligung für den Mieter sieht der BGH nicht. Der
Mieter wird dadurch nicht beeinträchtigt. Wird er durch die Mod.-Maßnahmen gestört, darf er
mindern. Auch dem Wortlaut der zitierten Vorschrift lässt sich – so der BGH – nicht
entnehmen, dass der eingetragene Vermieter höchstpersönlich tätig werden muss. Der BGH
sinngemäß: „Wenn er Architekten bevollmächtigen darf, kann er auch den Käufer
bevollmächtigen.“ Und schließlich darf die Vollmacht auch so formuliert sein, dass der Käufer
im eigenen Namen tätig werden, ja sogar klagen darf. Auch das belaste den Mieter nicht
unangemessen.

Praxishinweis

Die Ermächtigung zur Ankündigung und Duldungsanforderung darf in keinem
Kaufvertrag mehr fehlen. Besonders vorteilhaft ist es, wenn der Käufer im eigenen Namen
tätig werden kann. Denn anders als der Verkäufer hat der Käufer ja ein vitales Interesse
daran, dass das Verfahren zügig „durchgezogen“ werden kann. Auch einen bekanntermaßen
lästigen Duldungsprozess führt er besser im eigenen Namen. Fehlt eine Vollmacht im
Kaufvertrag, benötigt der Erwerber eine gesonderte Vollmacht vom Verkäufer. Diese
Vollmacht muss nicht notariell beglaubigt, aber der Modernisierungsankündigung unbedingt –
und zwar im Original – beigelegt werden!