Minderung bei mieterseitig verursachten Versicherungsschäden BGH Urteil vom 19.11.2014 (VIII ZR 191/13) sowie Beschluss vom 21.01.2014 (VIII ZR 48/13)

Sachverhalt

Ein Wohnraummieter verursacht durch unachtsames Erhitzen von Fett auf dem Küchenherd
einen Wohnungsbrand. Der Küchenraum brennt aus und auch die übrige Wohnung wird
erheblich durch die Rußentwicklung und die Löscharbeiten der Feuerwehr beschädigt.
Mietvertraglich ist vereinbart, dass der Mieter die Versicherungsprämie der
Gebäudeversicherung anteilig über die Nebenkostenabrechnungen trägt. Nach dem
Brandereignis nimmt der Vermieter den Mieter auf Wiederherstellung der Wohnung in
Anspruch. Der Mieter meint hingegen, dass die Wohnung vermieterseitig wieder herzustellen
ist und übt eine Mietzinsminderung aus.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.11.2014 zu dem Geschäftszeichen
VIII ZR 191/13 für Recht erkannt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die
Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen und unter Verwendung der
Versicherungsleistung den Brandschaden zu beseitigen. Wird die Brandschadensbeseitigung
nicht unverzüglich erledigt, ist der Mieter ferner zur Minderung des Mietzinses berechtigt.

Der Bundesgerichtshof bekräftigt mit der Entscheidung die bereits bestehende ständige
Rechtsprechung zu der Haftungs- und Aufgabenverteilung bei Versicherungsschäden in
Wohnraumverträgen: Mit der Vereinbarung, dass der Mieter die Prämie der
Wohngebäudeversicherung über die Nebenkosten mitträgt ist ein Regressverzicht gegenüber
dem Mieter verbunden. Bei einer fahrlässigen Schadensverursachung kann der Mieter mithin
nicht auf eine Beseitigung des Schadens in Anspruch genommen werden, und zwar auch dann
nicht, wenn der Vermieter nicht beabsichtigt, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu
nehmen. Es bleibt mithin bei der Verpflichtung des Vermieters, die Versicherungsleistung
geltend zu machen und aus den Mitteln der Versicherungsleistung die Wiederherstellung der
Mietsache unverzüglich durchzuführen.

Kommt es bei der Wiederherstellung der Wohnung zu schuldhaften Verzögerungen, ist der
Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Während der unvermeidlichen Bauzeit bleibt es
hingegen bei der Verpflichtung des Mieters, die Miete vollständig zu zahlen, auch wenn die
Wohnung für den Mieter nicht nutzbar ist. Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte bereits mit
Beschluss vom 21.01.2014, VIII ZR 48/13 klargestellt, dass der Mieter, der den Brand und
damit den Versicherungsfall fahrlässig verursacht hat, nach allgemeinen Grundsätzen zur
Zahlung der Miete verpflichtet bleibt.

Fazit

Bei fahrlässigen Beschädigungen der Mietsache durch Brand oder Wasser ist es unerlässlich,
umgehend die Gebäudeversicherung bzw. Leitungswasserversicherung in Anspruch zu
nehmen und unter Wahrung der Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertragsverhältnis die
Wiederherstellung der Mietsache unverzüglich zu betreiben. Eine Inanspruchnahme des
Mieters auf Wiederherstellung der Mietsache scheidet aus, wenn der Mieter über die
Nebenkosten verpflichtet ist, die Versicherungsprämien für das Gebäude anteilig mitzutragen.
Während der Wiederherstellung der Mietsache bleibt der Mieter auch bei einer
Unbenutzbarkeit der Wohnung zur Zahlung der Miete verpflichtet, eine Minderung der Miete
kann nur eintreten, sofern es zu Verzögerungen in der Baumaßnahme kommt, die dem
Vermieter schuldhaft zuzurechnen sind.