Mietminderung im Gewerberaummietrecht
Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich
auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem
Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.
(BGH, Urteil vom 15.12.2010 – XII ZR 132/09)
Sachverhalt
Mit Vertrag vom 06.08.2001 vermieteten die Kläger an den Beklagten Räume zum Betrieb
einer Kinderarztpraxis. Der Beklagte kürzte im September, Oktober und November 2008 die
Miete mit der Behauptung, die Räume seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur
eingeschränkt nutzbar gewesen. Die Kläger verlangen Zahlung der rückständigen Mieten.
Sowohl Amts- als auch Landgericht haben der Klage stattgegeben, auch die Revision vor dem
BGH hat keinen Erfolg.
Entscheidung
Nach § 536 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre
Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht nur unerheblich mindert, von
der Entrichtung der Miete befreit bzw. zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten
Miete verpflichtet. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Dabei ist ein Mangel der Mietsache
jede nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands von dem vertraglich vereinbarten
Zustand, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Von einer nicht nur unerheblichen
Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel
sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr
besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt. Wirkt sich demgegenüber ein Mangel
nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache
aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der
Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß
nutzbar ist, scheidet eine Herabsetzung der Miete aus. So liegt der Fall hier: Zwar mag wegen
erheblicher Überhitzung der Mieträume im Sommer und einer von der Klägerin etwaig
geschuldeten Klimatisierung ein Mangel vorgelegen haben; dieser Mangel hat sich jedoch in
den Monaten Oktober und November 2008 nicht mehr auf die Gebrauchstauglichkeit
ausgewirkt. Vielmehr waren die Mieträume in diesem Zeitraum uneingeschränkt nutzbar. Es
fehlt deshalb an der für eine Minderung erforderlichen erheblichen Einschränkung der
Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Umsetzung für die Praxis
Der Entscheidung des BGH ist vollen Umfangs zuzustimmen. Losgelöst von der in der
Rechtsprechung nach wie vor umstrittenen Frage, ob überhaupt ein zur Minderung
berechtigender Mangel vorliegt, wenn die Mietflächen im Sommer wegen hoher Temperaturen
aufheizen, kann ein Minderungsrecht jeweils nur für den tatsächlich betroffenen Zeitraum
geltend gemacht werden.