Mietermodernisierung: Muss der Mieter spätere Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden?

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter eine bestimmte
Modernisierungsmaßnahme durchführt (hier: Einbau einer Gasetagenheizung) und
dass er seine Einbauten für die Dauer des Mietverhältnisses laufend wartet und
instand hält, braucht der Mieter spätere Vermieter-Modernisierungen an dieser
Einrichtung nicht zu dulden.

(KG Berlin, 28.8.2008 – 8 U 99/08)

Der Fall

Die Mietvertragsparteien vereinbaren eine „Mietermodernisierung“ mit folgenden
Eckdaten für die Laufzeit des Mietvertrags:
o Der Mieter darf in die Wohnung eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung
einbauen.
o Das Eigentum an der Heizung geht auf den Vermieter über.
o Der Mieter übernimmt die ordnungsgemäße Instandhaltung und Wartung
o Der Vermieter verzichtet auf Mieterhöhungen, die wegen des Heizungseinbaus möglich
sind.
Der Vermieter verzichtet außerdem 10 Jahre lang auf „weitere“ Modernisierungsmaßnahmen
in der Wohnung. Prompt will der Vermieter nach 10 Jahren eine Gasetagenheizung nebst
Warmwasserversorgung als Modernisierungsmaßnahme durchsetzen. Nachdem der Mieter
sich wehrt, klagt der Vermieter auf Duldung.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter muss die Vermieter-Modernisierung nicht dulden! Dabei
stellt das Gericht nicht darauf ab, ob die geplante Gas-Zentralheizung eine
Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung bedeutet. Es lässt auch offen, ob ein Härtefall
i.S.v. § 554 II 2 BGB vorliegt. Denn jedenfalls darf der Mieter die Modernisierungsmaßnahme
aufgrund der Modernisierungsvereinbarung ablehnen. Der Vertrag enthält folgende
Leistungen:
o Der Vermieter verzichtet auf das ihm eigentlich zustehende Mieterhöhungsrecht (auch mit
Hinweis auf das Komfortmerkmal „Heizung“ im Mietspiegel)
o Der Mieter ist für Instandhaltung und Erneuerung der Gasheizung „zuständig“.
Dieses „Geben und Nehmen“ gilt für die Gesamtlaufzeit des Mietvertrages. Die 10-jährige
Sperrfrist für weitere Vermieter-Modernisierungen ist demgegenüber von untergeordneter
Bedeutung. Zwar spricht einiges dafür, dass die vereinbarte Abwälzung von
Instandsetzungspflichten unwirksam ist, weil sie ebenso wie allzu vermieterfreundliche
Schönheitsreparaturklauseln dem strengen AGB-Recht widerspricht. Der Vermieter als
„Formularverwender“ darf sich auf eine solche Unwirksamkeit aber nicht berufen, um
besondere Vermieterrechte zu begründen.

Praxishinweis

Vereinbarungen zur Mietermodernisierung müssen mit größter Vorsicht
abgefasst werden. Ein ungewolltes Modernisierungsverbot kann den Wert der Immobilie
deutlich schmälern. Dann sind nicht nur die potentiellen Immobilienkäufer unzufrieden,
sondern auch die finanzierenden Banken!