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Maklerklauseln in Verbraucher-Grundstückskaufverträgen:
Entsteht ein neues Widerrufsrecht?

Im Kreis der Makler besteht eine erhebliche Unsicherheit im Hinblick auf die Frage, wie mit
der Aufnahme der sogenannten „Maklerklausel“, also des Vertrags zugunsten Dritter im Sinne
des § 328 BGB in Zukunft zu verfahren ist. Diesbezüglich scheint Maklern teilweise der
Eindruck vermittelt zu werden, eine solche Klausel rufe ein erneutes Widerrufsrecht des
Verbraucher-Maklerkunden hervor und setze eine neue Widerrufsfrist in Gang. Diese
Annahme ist nach unserer Auffassung unrichtig. Im Einzelnen:

  • Das Widerrufsrecht des Verbrauchers ergibt sich in der neuen Fassung des BGB aus § 312g BGB.
  • Auf beurkundungspflichtige Maklerklauseln ist § 312g BGB und damit das Widerrufsrecht gem. § 312 Abs. 2 Nr. 1 b BGB nicht anwendbar. Eine beurkundungspflichtige Maklerklausel liegt z.B. dann vor, wenn der Käufer eine eigentlich den Verkäufer treffende Provisionsverpflichtung übernimmt.
  • Auf nicht beurkundungspflichtige Maklerklauseln ist § 312 g BGB zwar grundsätzlich anwendbar; nicht jedoch, wenn der Notar über den Entfall des Widerrufsrechts und der Informationspflichten nach § 312 d BGB belehrt!
  • Selbst wenn der Notar diese Belehrung unterlässt, schließt § 312 g Abs. 2 Nr. 13 BGB – als Spezialnorm – das Widerrufsrecht für notariell beurkundete Verträge aus
  • Zudem ist die Anwendung des § 312 g BGB gem. § 312 Abs. 2 Nr. 2 BGB für Grundstückskaufverträge noch einmal ausdrücklich und gesondert ausgeschlossen
  • Richtig ist, dass den Notar bei Aufnahme einer nicht beurkundungsbedürftigen Maklerklausel in Grundstückskaufverträge eine Belehrungspflicht trifft.
  • Unabhängig vom Widerrufsrecht kann vom Notar unter Umständen in bestimmten Fallkonstellationen auf die Regelung des § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG zu achten sein: Danach soll der Kaufvertragsentwurf einschließlich der darin enthaltenen Maklerklausel dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor Beurkundung übersandt worden sein. Dies hat jedoch nichts mit dem Widerrufsrecht aus § 312 g BGB zu tun, sondern betrifft ausschließlich die Verpflichtung des Notars, den Kaufvertragsparteien den Vertrag 14 Tage vor Beurkundung übermittelt zu haben, wenn es sich um einen Vertrag (auch) mit einem Unternehmer – hier dem Makler – handelt.
  • Die beiden letzten Punkte ändern insoweit nichts daran, dass ein erneutes Widerrufsrecht durch Aufnahme der Maklerklausel in den Kaufvertrag nicht entsteht.
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