Landgericht Berlin: Überschreitung des üblichen Provisionssatzes um das Vierfache ist sittenwidrig Eine Mehrerlösklausel in einem Maklervertrag ist nichtig, wenn sie zu einem Provisionsanspruch von über 20 Prozent führt.
LG Berlin, Urteil vom 30.05.2013, Az. 9 O 540/11
Sachverhalt
Nach Erwerb eines Mietshauses in Berlin teilt der Eigentümer die Wohnungen in
Wohnungseigentum auf und beauftragt einen Makler mit dem Verkauf. In den vom Makler
formulierten Maklerverträgen ist ein fester Kaufpreisbetrag pro Quadratmeter vorgesehen, der
an den Eigentümer gezahlt werden soll. Eine Provision und ein Übererlös der
Quadratmeterpreise sollen dem Makler als Provision zustehen. Tatsächlich erzielt der Makler
einen erheblich über den mit dem Verkäufer vereinbarten Quadratmeterpreisen liegenden
Kaufpreis je Quadratmeter mit etwa einem Preisaufschlag von 20 Prozent und 70 Prozent,
bezogen auf den Kaufpreis. Die Provisionen liegen zwischen 17 und 35 Prozent der jeweiligen
Kaufpreise.
Der Makler verlangt vom Verkäufer insgesamt eine Zahlung von rund € 600.000,00. Unstreitig
ist der Auftraggeber vom Makler nicht darüber informiert worden, zu welchem Preis er die
Wohnungen anbieten würde. Die Klage des Maklers ist erfolglos, die Klage wurde abgewiesen.
Entscheidungsgründe
Soweit es zum Abschluss von Kaufverträgen aufgrund der Tätigkeit des Maklers nicht mehr
gekommen war, scheitert ein Provisionsanspruch in Höhe von € 163.000,00 schon hieran,
denn dem Makler hätte eine Provision nur dann zugestanden, wenn es tatsächlich zum
Abschluss notarieller Kaufverträge gekommen wäre. Im Übrigen verneinen die Berliner Richter
einen Provisionsanspruch mit der Begründung, dass die abgeschlossenen Maklerverträge
wegen Sittenwidrigkeit im Sinne von § 138 BGB nichtig seien. Der Bundesgerichtshof hat in
zwei Entscheidungen bei einer Provision in Höhe von 27,7 % bzw. 24 % des Kaufpreises eine
Sittenwidrigkeit bejaht. Ob die Überschreitung des üblichen Honorars um etwa 100 % bei
einem Maklervertrag ausreichend ist, um eine Sittenwidrigkeit festzustellen, hat der BGH
bisher offen gelassen. In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall betrug die
Provisionsforderung des Maklers für die von ihm vermittelten Verträge jedenfalls deutlich über
100 Prozent der üblichen Maklerprovision, die in Berlin bis zu 7,14 % des Kaufpreises
betragen kann, mithin würde eine 100%ige Überschreitung zu einer Provision von 14,28%
führen. Die niedrigste vom Makler verlangte Provision betrug indes 16,47 %. Für alle übrigen
Maklerverträge gilt, dass die vom Makler berechneten Provisionen im Schnitt deutlich über
20 % lagen. Das, so das Landgericht Berlin, sei eine sittenwidrige Forderung, vor allen Dingen
deshalb, weil der Makler bewusst ein Informationsdefizit auf Seiten des Verkäufers ausgenutzt
habe. Für ihn ergab sich nicht, dass der Makler Provisionen in Höhe von bis zu 34,61 %
vereinnahmen wollte. Bei Mehrerlösabführklauseln ergibt sich jedoch für den Verkäufer erst
dann die Höhe der Maklerprovision, wenn ihm bekannt ist, zu welchem Kaufpreis der Makler
die Objekte am Markt anbietet und veräußert. Dass dem Verkäufer diese Information bekannt
gegeben sei, hat sich auch nach der vom Landgericht Berlin durchgeführten Beweisaufnahme
nicht ergeben. Damit, so das Berliner Gericht, habe der Makler ersichtlich einen
Wissensvorsprung gegenüber dem Verkäufer ausgenutzt, was für eine sittenwidrige
Gesinnung spricht.
Fazit
Das Urteil des Landgerichts Berlin entspricht herrschender Rechtsprechung und Meinung. Es
kann kein Zweifel daran bestehen, dass der Makler eine Offenbarungspflicht gegenüber dem
Verkäufer bezüglich des Kaufpreises hat, der dann nämlich den Abschluss von Kaufverträgen
von den Bedingungen des Maklers hätte abhängig machen können. Kein Gehör fand der
Makler übrigens mit seinem Argument, das angesichts der Zahl der verkauften
Eigentumswohnungen der Verkäufer gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Denn
auch im Geschäftsverkehr kann es zu sittenwidrigen Geschäftsabschlüssen kommen,
maßgeblich ist allein, dass eine Unerfahrenheit oder ein Mangel an Urteilsvermögen
ausgenutzt werde, wovon im entschiedenen Fall auszugehen ist.