Kurze Verjährung bei Mietereinbauten: Wie weit reicht die verjährungshemmende Wirkung einer Klage?

Eine Klage auf Rückbau hindert nicht die „kurze“ Verjährung für die Ansprüche auf
Ersatz der durch den Rückbau entstehenden Schäden (hier: Mietkürzung der
Nachbarmieter) – auch wenn die Schäden erst in Zukunft entstehen!

(OLG Saarbrücken, 18.12.2008 – 8 U 672/07)

Der Fall

Ein Gewerbemietverhältnis endet am 31.12.2002. Der Vermieter vermietet die
Räume nahtlos weiter. Zur Vermeidung der Verjährung verklagt er den „Ex-“Mieter erfolgreich
auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Da er die Maßnahmen erst dann erledigt
haben will, wenn das Mietverhältnis mit dem aktuellen Mieter beendet ist, soll der ehemalige
Mieter aber schon jetzt verbindlich bestätigen, dass er dann die rückbaubedingten
Mietkürzungen der übrigen Mieter erstatten wird. Der Mieter meint, diese Ansprüche seien
schon verjährt.

Rechtlicher Hintergrund

Alle Ersatzansprüche des Vermieters wegen „Veränderungen und
Verschlechterungen der Mietsache“ (§ 548 BGB) verjähren in 6 Monaten, nachdem der
Vermieter die Räume zurückerhalten hat. Hierzu gehören nicht nur Ansprüche wegen nicht
durchgeführter Schönheitsreparaturen, sondern auch Ersatz derjenigen Schäden, die aus
Anlass der Rückbauten entstehen.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter gewinnt den Prozess. Die Ansprüche des Vermieters auf
Ersatz von Mietausfall sind nach Ansicht des Gerichts bereits seit dem 30.6.2003 verjährt. Die
6-monatige Verjährungsfrist gilt sowohl für den Anspruch auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands (diesen Anspruch hat der Vermieter durch rechtzeitige Klage
gerettet) als auch für den rückbaubedingten Mietausfall- und Minderungsschaden (diesen
Anspruch hat der Mieter nicht gerettet!

Praxishinweis

Die 6-monatige Verjährungsfrist ist für den Vermieter sehr tückisch. Wie
dieser Fall sehr anschaulich zeigt, kann er häufig gar nicht so schnell überblicken, welche
Schäden bzw. welche Ersatzansprüche in Betracht kommen. Bei derart unübersichtlicher
Sachlage hilft eine Feststellungsklage. Dafür muss der Vermieter seine Ansprüche (noch) nicht
im Einzelnen angeben und kann trotzdem den Verjährungseintritt verhindern!