Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wann beginnt und wann endet die Anbietpflicht?

(BGH, U. v. 4.6.2008 – VIII ZR 292/07)

Der Fall

Einer Mieterin wird wegen Eigenbedarfs die Wohnung gekündigt. Die Kündigung
erfolgt zum 28. Februar 2006. Etwas später kündigen andere Mieter einer im 4. Stock
desselben Hauses gelegene Wohnung gleichen Zuschnitts ihr Mietverhältnis zum 31. März
2006 – also für einen Monat später. Die gekündigte Mieterin zieht nicht aus. Sie beruft sich
darauf, dass der Vermieter ihr die frei werdende Wohnung im 4. Stock hätte anbieten
müssen. Es kommt zur Räumungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Anerkannt ist, dass der wegen Eigenbedarfs kündigende
Vermieter eine frei gewordene Alternativwohnung unter folgenden Voraussetzungen anbieten
muss:

• Alternativwohnung wird vor Ablauf der Kündigungsfrist frei
• Alternativwohnung befindet sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt der Räumungsklage statt. Die zum 31. März 2006 frei
werdende Wohnung im 4. Stock musste der Vermieter der gekündigten Mieterin nicht
anbieten. Eine Pflicht zum Anbieten einer Alternativwohnung besteht nach dem BGH nur bis
zum Ablauf der Kündigungsfrist – hier also bis Ende Februar 2006. Die andere Wohnung im 4.
Stock war jedoch erst zum 31.3.2006 – und damit einen Monat nach Ende des
Mietverhältnisses – gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Mieterin die Wohnung
aber bereits geräumt haben müssen.

Praxishinweis

Wie schon in früheren Entscheidungen stellt der BGH darauf ab, dass das
Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet ist. Offen ist jedoch, ob etwas anderes
gilt, wenn der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der
Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) hat. Denn dann kann er ja die Fortsetzung des
Mietverhältnisses verlangen, so dass die Eigenbedarfskündigung zu kurz greift. Das bietet
dem gekündigten Mieter die Chance, durch Widerspruch gegen die Kündigung den
Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses hinauszuzögern und damit doch noch eine frei
werdende Alternativwohnung zu bekommen. Der Vermieter muss dann diese
Alternativwohnung dem Mieter anbieten. Tut er es nicht, riskiert er die Unwirksamkeit der
Eigenbedarfskündigung.