Kündigung einer Lastschriftabrede durch den Wohnungseigentumsverwalter a. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungs-eigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind. b. Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können und daraus weitere Konflikte drohen.
BGH, Urteil vom 29.01.2016; V ZR 97/15
Sachverhalt
Zwei Wohnungseigentümer, die der Hausverwaltung eine Einzugsermächtigung zu Lasten
ihres Kontos erteilt haben, machen gegenüber der Hausverwaltung geltend, dass diese eine
von Ihnen geleistete Vorauszahlung nicht berücksichtigt habe und weiter nicht berücksichtigt
habe, dass sie – die Wohnungseigentümer – in bestimmten Monaten zu viel an Hausgeld
gezahlt hätten. Die Wohnungseigentümer geben dem Verwalter vor, dass dieser nur im Juli
2013 € 225,63 abbuchen darf, obwohl das monatliche Hausgeld einschließlich
Instandhaltungsrücklagen € 258,63 betrug. Sie teilten mit, dass sie nach erfolgter Korrektur
wieder den vollen Betrag zahlen würden. Der Verwalter buchte zwar € 238,63 ab. Die
Wohnungseigentümer erklärten, dass der Abbuchungsvorgang nicht genehmigt werde und der
Zugriff auf ihr Konto rechtswidrig erfolgt sei. Die Verwaltung teilte daraufhin mit, dass sie ab
September von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch mehr machen werde, weil der
genehmigte Betrag die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft unterschreite. Die
beklagten Wohnungseigentümer erwiderten, dass die Begrenzung nur für einen Monat
gegolten habe, für die Folgemonate dürfte wieder der volle geschuldete Betrag abgebucht
werden. In der Folgezeit zog die Verwaltung jedoch keine Wohngelder mehr von den
beklagten Wohnungseigentümern ein. Die Beklagten ihrerseits nahmen eine Überweisung
nicht vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte daraufhin die Wohngelder für vier
Monate ein.
Entscheidung
Das Landgericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Die Hausverwaltung verstoße nicht gegen Treu und Glauben, als sie sich nur bei den Beklagten weigerte, das Hausgeld per Lastschrift einzuziehen. Der BGH weist die Revision gegen das landgerichtliche Urteil zurück. Die Beklagten konnten die Verwaltung nicht darauf verweisen, von der Einzugsermächtigung Gebrauch zu machen, weil die Hausverwaltung diese wirksam gekündigt hatte. Eine Hausverwaltung kann eine Lastschriftabrede kündigen, wenn der Wohnungseigentümer behauptet, gegen eine Wirtschaftsplan-Beitragsforderung der Gemeinschaft aufrechnen zu können. Gegen Beitragsforderungen kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind. Da die Beklagten auf ihrem irrigen Standpunkt beharrten, musste die Hausverwaltung befürchten, dass es auch zukünftig zu Schwierigkeiten bei Abbuchungen kommen werde. Dies bedeutet aber einen Mehraufwand, weil der Zweck der Lastschriftabrede, nämlich die Beschleunigung und Vereinfachung des Zahlungsvorganges, nicht zu erreichen ist. Die Beklagten hätten sich hierauf einstellen können, da die Hausverwaltung deutlich zum Ausdruck gebracht habe, dass sie von der Einzugsermächtigung
keinen Gebrauch machen werde. Die Beklagten hätten mithin die offen stehenden Beitragszahlungen von sich aus überweisen müssen.
Fazit
Eine begrüßenswerte Entscheidung. Allerdings ist damit nicht entschieden, ob auch dann,
wenn durch die Teilungserklärung oder durch einen Beschluss die Hausverwaltung verpflichtet
ist, durch Lastschriftverfahren die Hausgelder einzuziehen, die Hausverwaltung ihrerseits die
Lastschriftabrede kündigen kann. Die Entscheidung zeigt, dass der einzelne
Wohnungseigentümer sowohl gegenüber dem Verwalter wie auch gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft seine Verpflichtungen nicht einseitig einschränken bzw.
widerrufen kann.