Kosten des „Center-Management“ nicht abwälzbar

BGH, Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09

Sachverhalt

Die Parteien des Rechtsstreits sind durch einen formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrag
über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladenlokal miteinander verbunden. Die
Vermieterin verlangt eine Betriebskostennachzahlung für das Wirtschaftsjahr 2006 in Höhe
von rd. € 16.000,00. Streit herrscht zwischen den Parteien, ob und in welchem Umfang
einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Einkaufszentrums entfallenden Nebenkosten
wirksam anteilig umgelegt werden können. Im Mietvertrag heißt es dazu u.a.:

„Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der
Instandhaltung der technischen Anlagen, werden von allen Mietern anteilig getragen. Die
Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die
in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die
Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für … h) Hausmeister, Betriebspersonal,
Centermanager und Verwaltung.“

Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage der Vermieterin ab. Die Revision zum
Bundesgerichtshof bleibt erfolglos.

Entscheidung

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die den Mieter eines
in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters
zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-
Managements“ gesondert auferlegt, ist – so der BGH – intransparent und daher unwirksam.
Die unter der Position „Center-Management“ abgerechneten Kosten sind nicht umlagefähig,
der Begriff ist nicht ausreichend bestimmt, denn es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier
einbezogen werden sollen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden.
Diese Rechtsfolge ergibt sich auch daraus, dass die Klägerin im Mietvertrag zusätzlich „Kosten
für Verwaltung“ und fernerhin „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume“ verlangt, so
dass nicht ersichtlich ist, welche anderen Kosten unter den Begriff „Center-Manager“ fallen.
Der Begriff „Kosten für Center-Manager“ stellt keine Eingrenzung der damit inhaltlich
verbundenen Einzelpositionen dar, da z.B. auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung
von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie
sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Da der Umfang der durch den
„Center-Manager“ zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa
die Begriffe eines allgemeinen „Ortsüblichen und Notwendigen“ eine hinreichend klare
Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben
abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent. Verstöße gegen das Transparenzgebot
entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen
daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger
Geschäftsbedingungen.

Praxisempfehlung

Klauseln, wie sie hier vom BGH zu beurteilen waren, sind weithin üblich. Mit dem BGH-Urteil
steht jetzt fest, dass betroffene Gewerbemieter entsprechende Positionen aus ihren
Nebenkostenabrechnungen nicht bezahlen müssen. Dies geht finanziell zu Lasten der
Vermieter. Diese können jetzt nur bei Abschluss von neuen Gewerberaummietverträgen
darauf achten, eine wirksame und vor allem transparente Regelung zu vereinbaren.
Bestehende Verträge sind einseitig nicht abänderbar. Die Praxisempfehlung kann nur lauten,
dass der Vermieter künftig darauf achtet, eine Regelung über die Kosten für das Center-
Management so zu gestalten, dass sie transparent ist. Dafür wird es erforderlich sein, dass die
zum Center-Management gehörenden Kostenarten abschließend im Mietvertrag in einen für
den Mieter nicht unangemessenen Umfang aufgelistet werden und für diese Position im
Mietvertrag eine angemessene Kostengrenze festgesetzt wird.