Korrektur der BK-Abrechnung: Darf der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist
nachbessern?

(BGH, 12.12.2007 – VIII ZR 190/06)

Sachverhalt

Der Vermieter rechnet im letzten Quartal 2004 über die Betriebskosten des
vergangenen Abrechnungsjahres (also 2003) ab. Er ermittelt ein Guthaben für den Mieter.
Anfang des nächsten Jahres korrigiert er seine Abrechnung und verlangt eine Nachzahlung.
Der Mieter widerspricht und hält an dem Guthaben fest.

Rechtlicher Hintergrund

Der Vermieter muss über die Betriebskosten jährlich abrechnen.
Rechnet er zu spät – also nach Alauf dieser Abrechnungsfrist – ab, kann er keine
Nachforderungen gegen den Mieter mehr geltend machen. Der Vermieter bleibt dann auf
diesen Betriebskosten sitzen. Der Vermieter darf zwar auch noch nach Ablauf der
Abrechnungsfrist eine Betriebskostenabrechnung korrigieren. Ergibt die Korrektur jedoch eine
höhere Nachforderung als bei der ersten Abrechnung, so bleibt der Vermieter auf der
Differenz zwischen alter und neuer Nachforderung sitzen (Ausnahme: Den Vermieter trifft
kein Verschulden, Schulbesipiel: rückwirkende Grundsteuererhöhung des Finanzamts).

Was sagt das Gericht?

Der BGH entscheidet zugunsten des Mieters! Es bleibt also bei dem
zuerst ermittelten Guthaben, auch wenn die korrigierte Abrechnung mit einer Nachforderung
schließt. Grund: Nach Ablauf der Abrechnungsfrist darf eine bereits erteilte Abrechnung nicht
mehr zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Das ist die Konsequenz der gesetzlich
normierten jährlichen Abrechnungspflicht des Vermieters. Der Mieter soll sich darauf
verlassen dürfen, dass es bei dem Abrechungsergebnis bleibt. Um eine ausgeschlossene
Nachforderung handelt es sich auch dann, wenn der Vermieter nach Fristablauf eine
Nachzahlung fordert, die das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt – auch
dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben war.

Praxishinweis

Schafft es der Vermieter nicht, innerhalb der Abechnungsfrist eine
Abrechnung zu erstellen, ist es u.U. für den Vermieter besser, wenn er innerhalb der
Jahresfrist gar nicht mehr abrechnet. Das gilt insbesondere dann, wenn sich überschlägig
ergibt, dass es zu einem Guthaben kommt.

Und:

Der beste Schutz gegen Umlagenausfall ist und bleibt die alter Verwalter-Weisheit:
möglichst hohe Vorauszahlungen! Betriebskostenabrechnungen mit einem Guthaben haben
beim Mieter nun einmal eine höhere Akzeptanz als solche, die mit einem Nachzahlungsbetrag
schließen.