Kein Eintritt in mietrechtlich vereinbartes Ankaufsrecht bei Grundstückserwerb

BGH, Urteil vom 12.10.2016; XII ZR 9/15

Sachverhalt

Die Voreigentümerin eines Grundstücks schloss am 10. Dezember 1997 einen Gewerberaummietvertrag mit der Beklagten als Mieterin. Unter § 1 Abs. 4 des Mietvertrags vereinbarten sie zugunsten der Beklagten ein Ankaufsrecht über ein Teilgrundstück. Unter anderem verpflichtete sich die Vermieterin, das Ankaufsrecht bei Veräußerung an den jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben. Bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung sollte die Beklagte berechtigt sein, aus wichtigem Grund zu kündigen und Schadensersatzansprüche geltend zu machen. 2003 wurde das Grundstück an die Klägerin veräußert. Diese begehrt nun Feststellung, dass die Beklagte ihr gegenüber weder aus einer Kaufoption noch aus der Vereinbarung eines Ankaufsrechts berechtigt sei.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Feststellungsantrag des Erwerbers statt. Dabei stützt sich der BGH auf die Entscheidung des Berufungsgerichts, wonach der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht eintritt.

Gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber nur in solche Rechte und Pflichten ein, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Daran ändere auch eine zusätzliche Vereinbarung im Vertrag nichts. Das Ankaufsrecht könne nicht als mietrechtlich qualifiziert werden, da es nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezwecke, sondern dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrags ersetzen solle.

Praxishinweis

Die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB enthält eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen und ist daher eng auszulegen. Sie kann nur angewendet werden, soweit der mit ihr bezweckte Erwerberschutz dies erfordert. Daher ist es ratsam, mit dem Vormieter vereinbarte nicht unmittelbar mietbezogene Rechte und Pflichten – auch wenn sie einem als unumstößlich erscheinen – mit dem Neueigentümer vertraglich neu zu vereinbaren.