Kann der Wohnungseigentümer seinem Mieter mehr Rechte einräumen, als ihm selbst gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zustehen?

LG Nürnberg-Fürth vom 31.07.2009, Az. 19 S 2183/09

Problem

Die Rechte der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach dem
WEG bzw. der Teilungserklärung und den Beschlüssen. Die Rechtslage zwischen dem
vermietenden Sondereigentümer und seinem Mieter bestimmen sich aber nach dem Mietrecht
bzw. dem Mietvertrag. Sind diese Rechtsverhältnisse nicht deckungsgleich, weil z.B. der
Mieter nach seinem Mietvertrag mehr Rechte gegenüber seinem vermietenden
Sondereigentümer hat als dieser gegenüber der WEG, kann es zu Konflikten kommen.

Was sagen die Gerichte?

Das LG Nürnberg-Fürth hatte sich mit einem solchen Fall zu
befassen. In einer Eigentümergemeinschaft war der Beschluss gefasst worden, ab sofort keine
Hunde – abgesehen von Blinden- und Behindertenhunden – zu dulden. Der Beschluss wurde
bestandskräftig. Später gab es einen Mieter in der Anlage, der einen friedlichen, nicht
störenden Hund besaß, was er nach seinem Mietvertrag auch durfte. Die
Eigentümergemeinschaft verklagte den Mieter auf Entfernung des Hundes. Das LG Nürnberg-
Fürth wies die Klage ab, weil der Hund nicht gefährlich sei und die Tatsache, dass er entgegen
der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft gehalten werde, keinen Anspruch gegen den
Mieter begründe. Ein Wohnungseigentümer könne, so das Landgericht, seinem Mieter mehr
Rechte im Mietvertrag einräumen, als er selbst gegenüber der WEG habe.
Anders sehen dies das OLG München (ZMR 1992, 639) und das OLG Stuttgart (WuM 1992,
553). In den dort entschiedenen Fällen billigten beide Gericht der Eigentümergemeinschaft
einen direkten Anspruch gegen den Mieter wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung bzw.
die Beschlusslage zu. In die gleiche Richtung geht auch ein Urteil des Kammergerichts (Az. 4
U 97/05), welches vom BGH ( ZMR 2007, 188) bestätigt worden ist.

Praxishinweis

Mietrecht und WEG sind nicht kongruent. Vermietenden Sondereigentümern
ist dringend zu empfehlen, die Mietverträge bzw. die Hausordnung – wie auch die Regelungen
zur Betriebskostenabrechnung – an die in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln
anzugleichen.