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Ist die verkaufte Immobilie – hier eine Eigentumswohnung – im Verkaufsprospekt und Kaufvertrag als „denkmalgeschützt“ bezeichnet, so liegt ein Sachmangel vor, wenn sie tatsächlich nicht unter Denkmalschutz steht.

OLG München, Urteil vom 23.05.2012, Az. 3 U 4494/11

In der Regel liegt der Fall umgekehrt und die bisherige Rechtsprechung lässt keinen Zweifel
daran, dass das Bestehen von Denkmalschutz ein ungefragt offenbarungspflichtiger
Sachmangel ist. Die Begründung dafür ist immer die Gleiche: Es ist die erhebliche
Einschränkung der Eigentümerbefugnisse, die der Erwerber einer denkmalgeschützten
Immobilie beachten muss, wie z.B. Veränderungssperren, Genehmigungsvorbehalte,
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten etc.
Die bisher in der Judikatur ungeklärte Frage, ob umgekehrt auch das Fehlen von
Denkmalschutz ein Sachmangel begründen kann, hat jetzt das Oberlandesgericht München
mit einem eindeutigen „Ja“ beantwortet: Fehlender Denkmalschutz ist ein Sachmangel, der
Schadensersatzansprüche des Erwerbers auslösen kann. Denn die Frage, ob die erworbene
Immobilie denkmalgeschützt ist, ist sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich von erheblicher
Relevanz. Ein bestehender Denkmalschutz sei nicht nur immer nachteilig für den Käufer, es
gebe auch eine positive Komponente, die z.B. in etwaigen Steuervorteilen bestehen kann.
Zum anderen – so das OLG -verbinden weite Verkehrskreise mit dem Begriff
„denkmalgeschützt“ die Vorstellung, ein besonderes wertvolles, geschichtlich oder kulturell
bedeutendes Anwesen zu erwerben oder hierin zur Miete zu wohnen, wovon dann der
Eigentümer im Wege einer höheren Miete profitieren könnte. Es läge deshalb eine negative
Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit „denkmalgeschützt“ vor.

Fazit

Ist ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, muss der Verkäufer dies offenbaren. Er sollte
auch dafür Sorge tragen, dass der von ihm mit dem Verkauf beauftragte Makler diesen
Hinweis in das Exposé aufnimmt.
Besteht hingegen kein Denkmalschutz darf hiermit auch nicht geworben werden. Der
Verkäufer ist gut beraten, wenn er sich das Exposé des von ihm beauftragten Maklers
vorlegen lässt und auf seine Richtigkeit überprüft. Andernfalls kann sich ergeben, dass selbst,
wenn er zutreffende Angaben zum Bestehen von Denkmalschutz macht, er wegen unrichtiger
Angaben im Maklerexposé in die Haftung gerät.

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