Instandhaltungsrücklage: Darf man zur Finanzierung von Wohngeldausfällen auch auf die Rücklage zurückgreifen?

(OLG München, Beschl. v. 20.12.2007 – 34 Wx 76/07; 34 Wx 076/07)

Der Fall

In einer Eigentümerversammlung wird beschlossen, uneinbringliche
Hausgeldzahlungen von rd. 24.000 € nicht als Sonderumlage auf die Eigentümer umzulegen,
sondern vorerst aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Drei Wohnungseigentümer
fechten diesen Beschluss an.

Rechtlicher Hintergrund

Die Rücklage hat den Zweck, notwendige größere Reparaturen
des Gemeinschaftseigentums zu sichern. Umstritten ist, ob man sie auch für andere
Maßnahmen verwenden darf. Im Wesentlichen wird vertreten, dass dies nur möglich ist, wenn
• die vorhandene Rücklage eine „angemessene Höhe“ übersteigt,
• eine „eiserne Reserve“ verbleibt,

Wie entscheidet das Gericht?

Das Gericht gibt den anfechtenden Eigentümern teilweise
Recht. Die Rücklage ist grundsätzlich nur für größere Instandsetzungen und Reparaturen zu
verwenden. Es widerspricht ihrem Zweck, wenn die Rücklage für andere Aufgaben in
Anspruch genommen wird. Damit widerspricht die anderweitige Verwendung der Rücklage
grundsätzlich auch gegen die Grundsätze der „ordnungsmäßigen Verwaltung“.
Nur ausnahmsweise kann eine Verwendung zur Deckung eines Wohngeldausfalls zulässig
sein. Dann müssten die vorhandenen Mittel eine angemessene Höhe der
Instandhaltungsrücklage übersteigen. In jedem Fall müsste aber eine „eiserne Reserve“
erhalten bleiben. Wie diese (zahlenmäßig) zu bestimmen ist, ist einzelfallabhängig. Das
Gericht nennt folgende Faktoren:
• Zustand, Alter und Reparaturanfälligkeit der Anlage
• absehbare Instandsetzungsmaßnahmen und deren Kosten
• Aussichten, Wohngeldrückstände doch noch einzutreiben
• Aussichten, Rücklage wieder aufzufüllen