Heizkostenabrechnung: Darf der Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen?

Über die Heizkosten muss der Vermieter auf Grundlage einer auf den
Abrechnungszeitraum bezogenen Verbrauchsabrechnung abrechnen. Eine
Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist nicht zulässig

(LG Hamburg, 20.11.2008 – 307 S 87/08)

Der Fall

Der Vermieter rechnet über die Kosten der Ölheizung für das Jahr 2006 ab. Dabei
stellt er dem Mieter die im Jahre 2006 tatsächlich angefallenen („abgeflossenen“) Kosten in
Rechnung. Der Mieter widerspricht der Nachforderung von rd. 1.300 €. Der Vermieter erhebt
Zahlungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Es gibt zwei Möglichkeiten für den Vermieter, über verbrauchsabhängige Betriebskosten (hier: Heizöl) abzurechnen:
• Leistungsprinzip: tatsächlich verbrauchtes Heizöl (= Endbestand minus Anfangsbestand)
• Abflussprinzip: tatsächlich angefallene Kosten für die Heizöllieferungen

Geklärt ist, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich frei wählen
kann, ob er nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnen will (BGH,
20.2.2009 – VIII ZR 49/07 – Info M 2008, 107). Nach herrschender (wenn auch umstrittener)
Meinung gilt das nicht für die Abrechnung der Heizkosten. Bei Abrechnung nach dem
Abflussprinzip könnte der Mieter nämlich mit enormen Kosten belastet werden, die nichts mit
dem jeweiligen Verbrauchsjahr zu tun haben (z.B.: Befüllung des Öltanks am Ende der
Abrechungsperiode – z.B. im Dezember. Folge: hohe Heizölkosten, obwohl der Mieter hiervon
(fast) nichts verbraucht hat.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Er muss die Nachforderung von rd. 1.300 € nicht zahlen.
Der Vermieter darf zwar bei den Betriebskosten frei wählen, wie er sie abrechnen will, also
nach Leistungs- oder Abflussprinzip. Die Heizkosten müssen jedoch zwingend nach dem
Leistungsprinzip abgerechnet werden. Denn die Verbrauchsermittlung ist durch § 6 Abs. 1
HeizKV zwingend vorgeschrieben. Die Abrechnung verstößt somit gegen das Gesetz und ist
damit sogar formell unwirksam.

Praxishinweis 1:

Das Ergebnis entspricht der herrschenden Meinung. Deshalb ist dem
Vermieter zu raten, nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Andernfalls riskiert er
einen Ausfall der Nachforderung. Denn der Vermieter kann formelle Fehler zwar nachträglich
noch heilen; eine Nachforderung kann er aber nach Ablauf der Abrechungsfrist nicht mehr
durchsetzen.

Praxishinweis 2:

Die Berechnung ist nicht schwer: Endbestand minus Anfangsbestand. Bei
mehreren Öleinkäufen gilt erst der Preis aus der ältesten Rechnung, dann aus der
zweitältesten usw. („first in – first out“).