Hausverwalter: Haftet der Verwalter für unwirksame Formularklauseln?

(LG Berlin, 29.2.2008 – 53 S 145/07)

Der Fall

Ein Hausverwalter darf über Neuvermietungen und Mietvertragsgestaltung
alleinverantwortlich entscheiden. Ende Februar 2001 vermietet er eine Wohnung neu. Nach
diesem Vertrag muss der Mieter die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan
ausführen. Außerdem werden die Regelfristen für Schönheitsreparaturen für Nebenräume von
7 auf 5 Jahre verkürzt. Deshalb verweigern die Mieter erfolgreich jede Renovierung. Der
Vermieter nimmt nunmehr den Verwalter in Regress. Er soll für den Ausfall der
Renovierungskosten geradestehen. Der Verwalter beruft sich darauf, dass es bei
Vertragsabschluss im Jahre 2001 noch kein BGH-Urteil zur Unwirksamkeit von starren
Fristenplänen gab.

Rechtlicher Hintergrund

Die Grundsatzentscheidung des BGH zur Unwirksamkeit starrer
Fristenpläne datiert aus dem Sommer 2004 (BGH, 29.6.2004 – VIII ZR 361/03). Bis dahin
war die Frage in der Rechtsprechung streitig.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht verurteilt zum Schadensersatz! Der Verwalter hat – so
das Landgericht – die vertragliche Nebenpflicht, Klauseln zu wählen, die eine größtmögliche
Sicherheit bieten. Diese Pflicht habe der Verwalter schuldhaft verletzt. Zwar gab es im Jahre
2001 noch keine BGH-Entscheidungen zur Unwirksamkeit starrer Fristenpläne. Jedoch war
bereits zu diesem Zeitpunkt in der Fachliteratur deutlich, dass die Verwendung starrer
Renovierungsfristen mit einem „gewissen Risiko“ behaftet ist. Daher hätte der Verwalter eine
solche Klausel nicht benutzen dürfen. Das Gericht betont, dass die Klausel hier auch wegen
der verkürzten Regelfrist für Nebenräume (von 7 auf 5 Jahre) unwirksam ist. Das habe das
Landgericht Berlin bereits im Jahre 1998 entschieden.

Praxishinweis 1:

Ist der Verwalter für den Mietvertrag zuständig, trägt er auch die
Verantwortung. Er ist daher gut beraten, für eine Risikodeckung zu sorgen. Einmal empfiehlt
sich – trotz der zugegeben hohen Kosten – eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung.
Zum andern sollte der Vertrag regelmäßig durch den Anwalt „gecheckt“ werden. Denn der
Anwalt steht dafür ein, dass die von ihm empfohlene Klausel gerichtsfest ist – und er hat eine
Vermögensschadenshaftpflichtversicherung.

Praxishinweis 2:

Die Anforderungen des Gerichts sind streng: Die Kenntnis der aktuellen
BGH-Rechtsprechung allein reicht nicht. Man muss auch die aktuelle Diskussion in der
Fachliteratur und die Instanzrechtsprechung kennen!