Gewerbemietvertrag: Gehört die Teppichgrundreinigung zu den Schönheitsreparaturen?

Sind im Mietvertrag die „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter übertragen, gehört
auch die Grundreinigung eines vom Vermieter verlegten Teppichbodens zu den
Mieter-Pflichten.
(BGH, 8.10.2008 – XII ZR 15/07)

Der Fall

Der Vermieter vermietet an den Mieter ein Bekleidungsgeschäft mit Teppichboden.
Im Mietvertrag ist geregelt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten
durchführen oder dem Vermieter die dafür erforderlichen Kosten erstatten muss. Außerdem
muss er die Mieträume am Ende der Mietzeit ordnungsgemäß gereinigt zurückgeben. Nach
Vertragsende verlangt der Vermieter die Erneuerung des Teppichbodens. Der Mieter lehnt ab.
Später erneuert der Vermieter den Teppich auf Wunsch des Nachmieters. Vom Mieter verlangt
er die Kosten, die bei einer Teppichgrundreinigung angefallen wären.

Was sagt das Gericht?

Er gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter muss die Kosten einer
Teppichgrundreinigung tragen. Dies ergibt sich aus der zulässigen Abwälzung der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter. BGH: Diese Abwälzung ist zulässig, weil der Mieter im
Gegenzug eine geringere Miete zahlt. Müsste der Miete diese Pflicht nicht erfüllen, würde das
vereinbarte Preis-Leistungs-Verhältnis aus den Fugen geraten. Deshalb ist für diesen Fall ein
Anspruch auf Ersatz der gedachten Kosten in den Vertrag „hineinzulesen“, selbst wenn der
Vermieter die Arbeit (hier: weil der Nachmieter einen neuen Teppich will) gar nicht mehr
ausführen kann.
Nach dem, was man typischerweise unter dem Begriff „Schönheitsreparaturen“ versteht,
gehört dazu auch die Teppichgrundreinigung. Deshalb besteht insoweit auch ohne
ausdrückliche Vereinbarung ein Zahlungsanspruch. Die Vorschrift in § 28 Abs.4 Satz 3 der II.
Berechnungsverordnung steht nicht entgegen:

㤠28 II. BV Instandhaltungskosten
(4) […] Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Streichen und Kalken von
Decken und Wänden, das Streichen von Fußböden, Heizungsrohren und Heizkörpern,
Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Die Vorschrift ist laut BGH ist nämlich veraltet. Sie sieht noch das Streichen der (Holzdielen-)
Fußböden vor, obwohl gestrichene Holzböden gar nicht mehr üblich sind. Da die
Schönheitsreparaturen aber die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand
versetzen sollen, tritt an die Stelle des früher üblichen Bodenanstrichs bei vorhandenem
Teppichboden dessen Grundreinigung.

Praxishinweis 1

Diese Entscheidung ebnet dem Vermieter den Weg, vom Mieter im
Rahmen der Schönheitsreparaturen bei modernen
(Metall-/Kunststoff-)Fenstern, Türen etc. geeignete, dem Streichen gleichwertige
Pflegemaßnahmen zu verlangen. Aber Vorsicht: Instandhaltungsmaßnahmen (z.B. das
Auswechseln des Teppichs oder das Abziehen und Neuversiegeln von Parkett) lässt sich nur
durch eine nicht-vorformulierte Sondervereinbarung auf den Mieter abwälzen!

Praxishinweis 2

Ergebnis und Begründung der Entscheidung lassen sich grundsätzlich 1:1
auf das Wohnungsmietrecht übertragen. Dort ist allerdings ein anderer BGH-Senat zuständig.
Es ist zwar wahrscheinlich, dass er sich dem Gewerbemiet-Senat anschließt, aber gesichert ist
das nicht.