Gesamtkaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Provision

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014; Az. 231 C 51/14

Sachverhalt

Auf eine vereinbarte Provision von rund € 31.000,00 zahlt der Käufer nur € 29.773,80 mit der
Begründung, ein Teilbetrag von ca. € 18.000,00 des Kaufpreises dürfe für mitverkaufte
Sachen als Zubehör für die Provisionsberechnung der Immobilie nicht zugrunde gelegt
werden. Im Kaufvertrag ist kein Zubehör vom Kaufgegenstand ausgenommen. Der Makler
klagt den Restbetrag seiner Provision von rund € 1.300,00 ein – mit Erfolg.

Entscheidung

Nach § 311c BGB erstreckt sich die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel
auch auf deren Zubehör. Der Wille des Gesetzgebers ist nämlich, dass eine wirtschaftliche
Einheit von Hauptsache und Zubehör im Falle einer Veräußerung fortbesteht. Das besagt auch
die Parallelvorschrift des § 926 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Verpflichtung zur
Übereignung nur dann nicht auf Zubehör erstreckt, wenn dieses ausdrücklich von der
Übereignung ausgenommen wird. In dem streitgegenständlichen Kaufvertrag war hiervon
jedoch keine Rede. Insoweit bestehe deshalb – so das Gericht – die wirtschaftliche Einheit
fort, und zwar auch deshalb, weil die Kaufvertragsparteien das Grundstück in seiner
Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichnet und dafür einen einheitlichen Kaufpreis vorgesehen
haben.
An dieser rechtlichen Bewertung ändere sich auch nichts dadurch, dass das Finanzamt für die
Bemessung der Grunderwerbsteuer das Zubehör nicht berücksichtigt habe. Jedenfalls sei dies
für die vertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Käufer unerheblich.

Anmerkung

Aus legitimen Gründen der Steuerersparnis (Grunderwerbsteuer) wird häufig in
Grundstückskaufverträgen eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs
vereinbart. Wer deswegen auch die vereinbarte Provision reduzieren will, muss dies
zumindest im Makler- oder Kaufvertrag unmissverständlich zum Ausdruck bringen, denn im
Zweifel erstreckt sich sonst die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache auch auf das
Zubehör und damit auch auf die Berechnung der Provision aus dem Gesamtkaufpreis.