Geruchsbelästigung durch Imbiss: Kann der Vermieter dem Imbissbetreiber fristlos kündigen?

Auch der Vermieter von Imbissräumen muss keine dauerhaften intensiven Gerüche
(hier: u.a. Bratenfett) dulden, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass
belästigende Gerüche zu vermeiden sind. Er kann dann nach erfolgloser Abmahnung
fristlos kündigen.

(OLG Brandenburg, 27.5.2009 – 3 U 85/08)

Der Fall

Vermietet sind Räume im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses zum Betrieb eines
Imbisses. Vertragslaufzeit: 10 Jahre. Nach § 13 des Mietvertrags sind belästigende Gerüche
zu vermeiden. Etwa ein Jahr später stellt der Vermieter erhebliche Geruchsbeeinträchtigungen
im Gebäude fest. Sowohl im Treppenhaus als auch in den Büroräumen des 1. OG riecht es
stark nach Fett und Bratwurst. Mietinteressenten für das 1. OG springen ab. Nach erfolgloser
Abmahnung kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter beruft sich darauf,
dass die Behörden sämtliche Genehmigungen – auch hinsichtlich der Entlüftung – erteilt
haben.

Rechtlicher Hintergrund

Anerkannt ist, dass jedenfalls der Vermieter einer Wohnung das
Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn es zu unzumutbaren Geruchsentwicklungen
kommt. Es fragt sich aber, ob das auch gilt, wenn ein Imbiss vermietet wurde. Denn dann ist
ja Hauptzweck des Mietvertrags, dass der Mieter Speisen zubereitet.

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter gewinnt den Räumungsprozess! Wegen der
intensiven Gerüche durfte er – nach entsprechender Abmahnung – fristlos kündigen. Ob
Gerüche dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen, ist davon abhängig, welche Nutzung
vertraglich vereinbart wurde. Laut Mietvertrag war der Mieter gehalten, belästigende Gerüche
zu vermeiden. Das hat er – vertragswidrig – nicht getan. An dieser Bewertung ändert auch
nichts, dass die Bauaufsichtsbehörde das Lüftungskonzept des Mieters abgenommen hat.
Denn die Mietparteien können – wie hier – auch strengere Anforderungen vereinbaren.
Angesichts der langen restlichen Vertragsdauer – noch weitere 9 Jahre – und der erschwerten
Vermietbarkeit des 1. OG ist dem Vermieter daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
nicht zuzumuten.

Praxishinweis

Bei der Vermietung von Gastronomieobjekten droht eine Risikohäufung.
Speziell zur Lüftung ist zu klären: Ist eine behördlich genehmigte Abluftanlage „über Dach“ zu
installieren? Welche Betriebszeiten? Wer übernimmt Wartung und Wartungskosten der
Entlüftungsanlage? Darf auch durch Öffnen von Türen und Fenster entlüftet werden? Darf der
Mieter zusätzliche kleine Exhauster und/oder Klimaanlagen nutzen? Wer ist für Reinigung und
Filterwechsel zuständig?