Gasetagenheizung: Muss der Mieter den Anschluss an das Fernwärmenetz dulden? Der Mieter muss den Anschluss an das Fernwärmenetz eines Stromerzeugers dulden, weil das – im Vergleich zur bisherigen Gasetagenheizung – zur Einsparung von Primärenergie führt. Es ist nicht erforderlich, dass der einzelne Mieter weniger Energie verbraucht oder weniger Kosten hat!

(BGH, 24.9.2008 – VIII ZR 275/07)

Rechtlicher Hintergrund

Bei der Kraft-Wärme-Koppelung (KWK) wird die bei der
Stromerzeugung entstehende Wärme teilweise als Fernwärme für die Gebäudeheizung
genutzt. Das bedeutet eine bessere Ausnutzung des (fossilen) Energieträgers. Die Umstellung
auf KWK-Fernheizung bedeutet nicht ohne weiteres, dass der einzelne Mieter weniger Energie
verbraucht oder niedrigere Energiekosten hat. Deshalb war es bisher umstritten, ob allein die
Ersparnis an Primärenergie ausreicht, um dem Vermieter einen einseitig durchsetzbaren
Anspruch auf Austausch der Gasetagenheizung durch Fernwärme zu geben (Das Gesetz
verlangt nur „Einsparung von Energie“, vgl. § 554 Abs. 2 S. 1 BGB).

Was sagt das Gericht?

Der BGH lässt es ausreichen, dass bei der Stromerzeugung
Primärenergie verbraucht wird. Das Argument: Der Gesetzgeber will einen möglichst geringen
Verbrauch fossiler Brennstoffe. Deshalb muss der Mieter den Austausch der Gasetagenheizung
durch einen KWK-Fernwärmeanschluss akzeptieren. In Sonderfällen – so der BGH – kann sich
der Mieter ja mit der sog. Härteklausel wehren.

Praxishinweis

Für Vermieter enthält die neue BGH-Entscheidung eine frohe Botschaft, denn
im Regelfall kann er den Anschluss jetzt also einseitig erzwingen. Härtefälle sind selten,
verlangen dann aber auch eine besonders umsichtige Abwägung.

Aber:
Vorsicht bei „schlichten“ Fernheizwerken! Wenn die Fernwärme nicht als Abfallprodukt
der Stromerzeugung entsteht, kommt es auch nicht zur Einsparung von Primärenergie. Dann
benötigt der Vermieter für die Umstellung von Gasheizung auf Fernwärme die Zustimmung
des Mieters. Diese Zustimmung ist aber regelmäßig schon im Mietvertrag enthalten; denn
nach der neueren BGH-Rechtsprechung genügt die (ganz übliche) Vereinbarung: „Der Mieter
trägt die Betriebskosten im Sinne der 2. BV oder der BetrKV“ o.ä. Denn diese Regelwerke
erlauben seit 1.4.1984 die Umlage von Fernwärme, und das reicht dem BGH (BGH, 27.6.2007
– VIII ZR 202/06). Bei Altverträgen aus der Zeit vor dem genannten Stichtag muss der
Vermieter allerdings wählen: Abschluss einer neuen Modernisierungsvereinbarung (meist
gegen Zahlung einer Abfindung) oder Verzicht auf Heizungsumstellung!