Gartengestaltung bei Wohnungseigentum: Wann reicht ein Mehrheitsbeschluss, wann ist Einstimmigkeit erforderlich?

(OLG Schleswig, Beschl. v. 17.8.2007 – 55 T 112/06 WEG)

Sachverhalt

Im Jahre 1972 werden an der südwestlichen Grundstücksecke serbische Fichten
gepflanzt, die zu „stattlichen Bäumen“ heranwachsen. Da einzelne Miteigentümer über
Schattenwurf klagen, beschließt die Eigentümerversammlung, die Bäume zu roden. Die
Teilungserklärung enthält keine Angaben zur Gartengestaltung.
Anschließend beschließt die Gemeinschaft, eine Kirschlorbeerhecke zu pflanzen. (Nur) diesen
Beschluss zur Neupflanzung ficht eine Wohnungseigentümerin an und beantragt
Wiederherstellung des „ordnungsgemäßen Zustands“, also Pflanzung von serbischen Fichten.

Rechtlicher Hintergrund

Bei Umgestaltungsmaßnahmen im Garten ist es schwierig zu beurteilen, ob es sich um bauliche Veränderungen oder um Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Die Beantwortung
ist sehr wichtig, da hiervon abhängt, ob solche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können (= Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung) oder ob ein einstimmiger Beschluss erforderlich ist
(= bauliche Veränderung). Bei einer Gartenumgestaltung handelt es sich grundsätzlich dann um eine bauliche Maßnahme, wenn die vorhandene Bepflanzung „radikal verändert“ und eine nach Charakter, Erscheinungsbild und Funktion „völlig andere“ Gartenanlage geschaffen wird (OLG Hamm, ZMR 1996, 218; OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1167). Ob das Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung darstellt, ist Einzelfallentscheidung.

Was sagt das Gericht?

Die Anfechtung der protestierenden Eigentümerin hat keinen Erfolg. Das Gericht hält den Pflanzbeschluss für rechtmäßig. Die Anpflanzung einer Kirschlorbeerhecke ist eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und konnte daher mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Zwar ist es zweifelhaft, ob es sich auch bei der Rodung der serbischen Fichten um eine
Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelte. Nach Ansicht des Gerichts handelte es
sich wohl eher um eine bauliche Veränderung, die nur einstimmig hätte beschlossen werden
können. Allerdings kommt es im vorliegenden Fall darauf nicht an; denn der Beschluss zur
Rodung wurde nicht angefochten! Eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kann
die anfechtende Wohnungseigentümerin daher nicht (mehr) verlangen. Die Eigentümerin hätte den vorangegangenen Beschluss zur Rodung anfechten müssen. Nunmehr ist die
Situation so wie bei einer Erstbepflanzung, bei der die Eigentümerversammlung einen weiten
Ermessensspielraum hat.

Praxishinweis

Ein Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Änderung ist nach herrschenderm Meinung nicht nichtig und wird bestandskräftig, wenn er nicht angefochten wird. Daher ließen sich nach altem WEG-Recht bauliche Änderungen praktisch nie durchsetzen, wenn ein Wohnungseigentümer den entsprechenden Beschluss anficht. Es bleibt abzuwarten, ob die WEG-Novelle daran etwas ändern wird.