Für die Beurteilung der Frage, ob vom Vermieter geplante bauliche Maßnahmen als Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB anzusehen sind, kommt es auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen im Mietobjekt an. Lediglich vom Mieter vertragswidrig vorgenommene Veränderungen bleiben außer Betracht.

BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 25/12

Sachverhalt

1989 mietet der Beklagte in Berlin eine Wohnung an, die zu diesem Zeitpunkt mit einem
Einzelofen und einem E-Heizgerät ausgestattet war. Im Jahre 1991 baut er im Einverständnis
mit dem Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. 2009 erbittet der Vermieter
von dem Mieter vergeblich die Duldung des Anschlusses seiner Wohnung an die im Gebäude
inzwischen vorhandene Zentralheizung. Das Amtsgericht weist die Klage des Vermieters ab,
seine Berufung hat beim Landgericht Berlin Erfolg. Die zugelassene Revision führt zur
Aufhebung des Berufungsurteils und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das
Berufungsgericht.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat schon durch Urteil vom 20. Juni 2012 (VIII ZR 110/11)
entschieden, dass bei der Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante bauliche Maßnahme
eine Verbesserung der Mietsache darstellt, auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache
abzustellen ist und zwar einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen
Veränderungen. Ob eine Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 Satz 4BGB zu unterbleiben hat
richtet sich nach dem gleichen rechtlichen Maßstab: Wenn eine Mietsache durch die vom
Vermieter beabsichtigte Maßnahme lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein
üblich ist, ist auch insoweit der gegenwärtige Zustand einschließlich vom Mieter rechtmäßig
vorgenommener Veränderungen zugrunde zu legen. Dieser Maßstab soll im Interesse der
Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit
der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche
Härtegründe des Mieters unterbleibt.

Im Klartext: Einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand, der diesem Standard
bereits entspricht, darf bei der Abwägung nicht außer Betracht bleiben. Ein Ausschluss der
Härtefallprüfung kann nicht damit begründet werden, dass die einst noch vorhandenen
Einzelöfen dem heutigen allgemeinen üblichen Zustand nicht (mehr) entsprechen. Gegenüber
der bereits vorhandenen Gasetagenheizung stellt die inzwischen eingebaute Zentralheizung
keine Wohnwertverbesserung dar. Der BGH: „In der Regel ist eine Gasetagenheizung, deren
Einstellung der Mieter allein regeln kann, zumindest ebenso komfortabel wie eine
Zentralheizung“. Es ist nicht davon auszugehen, dass erst mit dem Anschluss der Wohnung an
die Zentralheizung ein allgemein üblicher Wohnstandard erreicht wird.

Fazit

Vom Mieter selbst vorgenommene Modernisierungen, wie eine mit Zustimmung des
Vermieters eingebaute Gasetagenheizung kann für die Frage, ob der Anschluss der Wohnung
an eine Zentralheizung zu einer Verbesserung der Mietsache führt und ob in der Person des
Mieters ein Härtegrund vorliegt, nicht außer Betracht bleiben. Der Ausgangspunkt für die
Beurteilung ist stets der für die Bemessung der Miete maßgebliche – gegenwärtige – Zustand
der Wohnung, also eine Wohnung mit einer einvernehmlich installierten Gasetagenheizung.