Erleichterte Kündigung bei Einliegerwohnung

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a Abs. 1 BGB besteht auch
dann, wenn in dem Gebäude Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als
(dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden.

(BGH, 25.06.2008 – VIII ZR 307/07)

Der Fall

Es geht um die Kündigung eines Mietverhältnisses in einem Haus, welches teils zu
Wohn- und teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Das gesamte Erdgeschoss ist mit den
Betriebsräumen einer Wäscherei belegt. Oberhalb der Wäscherei im 1. Obergeschoss liegt in
der nördlichen Haushälfte die Wohnung der Mieterin. Die Vermieterin, der die Wäscherei
gehört, bewohnt die übrigen Räume im 1. Obergeschoss sowie das gesamte Dachgeschoss.
Außerdem gibt es neben der Wohnung der Vermieterin weitere Räume, die früher als
Wohnung genutzt wurden. Diese Räume werden jedoch bereits seit Beginn des
Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter als Sozialraum und Büro für den
Wäschereibetrieb genutzt. Im Jahre 2007 kündigt die Vermieterin das Mietverhältnis nach
§ 573 a Abs. 1 BGB (sog. Zwei-Familienhaus-Kündigung) ohne ein berechtigtes Interesse an
der Kündigung geltend zu machen. Nach ihrer Meinung handelt es sich bei dem Haus um ein
Gebäude im Sinne dieser Vorschrift, welches nicht mehr als zwei Wohnungen aufweise.

Rechtlicher Hintergrund

Ein Wohnraumvermieter, der eine Kündigung ausspricht, muss
gewöhnlich ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ – wie z.B. Eigenbedarf – an der
Kündigung haben. Ohne Nachweis eines solchen Interesses ist eine Kündigung aber möglich,
wenn Mieter und Vermieter in demselben Haus wohnen und das Haus nicht mehr als zwei
Wohnungen aufweist (§ 573 a BGB). Die Mieterin ist der Meinung, dass § 573 a BGB hier
nicht anwendbar sei. Dieser gelte nur für solche Gebäude, in denen sich Mieter und Vermieter
regelmäßig begegnen müssten, etwa weil es ein gemeinsames Treppenhaus und einen
gemeinsamen Hauseingang gebe. Insofern sei das Gebäude hier mit Doppel- und
Reihenhäusern zu vergleichen, bei denen § 573 a BGB keine Anwendung fände. Außerdem
gebe es in dem Haus die ehemalige „dritte“ Wohnung, sodass es sich nicht um ein Zwei-
Familien-Haus handele.

Was sagt das Gericht?

Der BGH sieht das anders. Das Haus sei mit Reihen- und
Doppelhäusern weder nach der äußeren Erscheinung noch nach der Bautechnik (Trennung
durch Brandschutzmauer) vergleichbar. Außerdem gebe es im Gesetz keinen Hinweis darauf,
dass die erleichterte Kündigung nur dann gelten solle, wenn sich Mieter und Vermieter
regelmäßig im Haus begegnen müssten.
Auch die ehemals „dritte“ Wohnung hindert die Kündigung nicht. Da diese Räume bereits seit
Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als Wohnraum genutzt würden, könnten sie bei der
Berechnung der Wohnungsanzahl auch nicht mit angesetzt werden. Letztlich komme es auch
nicht darauf an, dass die Vermieterin auf zwei Stockwerke verteilt wohne (1. OG und
Dachgeschoss).

Praxishinweis

Das Urteil enthält wünschenswerte Klarstellungen zu der Vorschrift des § 573
a BGB. Überdies ist darauf hinzuweisen, dass im vorliegenden Fall eine Kündigung bis zur
Mietrechtsreform im Jahre 2001 nicht möglich gewesen wäre. Bis zur Reform galt die
Vorschrift ausschließlich für „Wohngebäude“. Wegen der Wäscherei im Erdgeschoss handelt es
sich hier aber um ein gemischt genutztes Gebäude.