Einstellung des Betriebsstroms in die Jahresabrechnung.

BGH, Urteil vom 03.06.2016, V ZR 166/15

Sachverhalt

Zwischen den Wohnungseigentümern besteht Streit über die Genehmigung der Jahresabrechnung. Die Anlage wird über eine zentrale Heizungsanlage beheizt. Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage wird nicht gesondert erfasst. Er ist in der Position „Allgemeinstrom“ der Jahresabrechnung enthalten. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Jahresabrechnung deswegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, weil der Betriebsstrom verbrauchsabhängig in der Heizkostenabrechnung abgerechnet werden müsste.

Entscheidung

Die Klage hat Erfolg. Der BGH hält eine Abrechnung nach den Maßstäben der Heizkostenverordnung für unerlässlich. Im Falle der hier vorliegenden fehlenden Verbrauchserfassung müsse eine Schätzung erfolgen, die sich an der Leistung und damit dem Verbrauch der angeschlossenen Geräte zu orientieren habe. Die Wahl der Schätzmethode sei in das Ermessen der Wohnungseigentümer gestellt, sofern diese keinen vollkommen ungeeigneten Maßstab wählen würden. Die Heizkostenverordnung stelle auch zwischen den Wohnungseigentümern zwingendes Recht dar (so bereits BGH IMR 2010, 434). Im Ergebnis
wurde nicht nur die Kostenposition „Allgemeinstrom“, sondern auch die Heizkostenabrechnung für ungültig erklärt, die die Position „Betriebsstrom“ gerade nicht enthielt.

Fazit

Der Verwalter sollte gegenüber dem Abrechnungsunternehmen tunlichst darauf bestehen,
dass die Betriebsstromkosten in der Heizkostenabrechnung aufgeführt und entsprechend § 7
Abs. 2 HeizKV umgelegt werden. Die Entscheidung ist nicht zu verwechseln mit den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht. Danach ist eine Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden, die den Betriebsstrom nicht gesondert ausweist. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander müssen dagegen entstandene Kosten zwingend umgelegt werden.