Einseitig benachteiligende Regelungen sind wirksam, wenn sie von den Parteien individuell ausgehandelt wurden

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016; 2 U 144/15

Sachverhalt

Die Beklagte mietete im Mai 2012 Räumlichkeiten zum Betrieb einer Spielhalle an. Alsbald beantragte sie – wie vertraglich vereinbart – eine Betriebserlaubnis, die nach Abschluss der Bauarbeiten und einer Abnahme durch die Stadt jedoch letztlich abgelehnt wurde. Sie verweigerte daraufhin die Mietzahlungen unter Berufung darauf, dass es sich um die einzige Nutzungsmöglichkeit der Mietsache handele und der Vermieter für die grundsätzliche Nutzbarkeit Sorge zu tragen habe. Dieser fordert hingegen Mietzahlung bis einschließlich Dezember 2013.

Entscheidung

Die beklagte Mieterin muss den Mietzins in Höhe von 348.075,00 € bezahlen. Die Entscheidung des Landgerichts hält der Berufung stand. Zwar handelt es sich grundsätzlich um einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn das Mietobjekt zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist. Eine solche Nutzungseinschränkung fällt dabei als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters. So ist der Vermieter von Gewerberaum verpflichtet, das Miet- bzw. Pachtobjekt während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter oder Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Parteien haben jedoch vorliegend in § 2 Abs. 5 des Mietvertrages das Risiko auch der vollständigen Versagung der zum Betrieb einer Spielhalle erforderlichen Genehmigung abweichend von der gesetzlichen Regelung der Beklagten als Mieterin auferlegt. Bei der Regelung handele es sich um eine Individualvereinbarung der Parteien, welche auch wirksam ist. Eine Minderung kommt daher nicht in Betracht.

Praxishinweis

Die Risikoübertragung auf die Mieterin ist vorliegend wirksam vereinbart worden, da die Parteien in Verhandlungen die Möglichkeit der Genehmigungsuntersagung besprochen und anschließend geregelt haben. Damit ist die Mieterin nicht mehr schutzwürdig. Anders verhält es sich allerdings bei einseitig durch den Vermieter gestellten Klauseln, die der AGB-Kontrolle unterliegen. Hierbei kann eine benachteiligende Regelung zulasten des Mieters aufgrund dessen Schutzwürdigkeit für unwirksam erklärt werden.