Eine zur Anbahnung eines Grundstückskaufvertrages getroffene Reservierungsvereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Form und zwar auch zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten die gewerblich im Immobilienhandel tätig sind.

OLG Dresden, Beschluss vom 23.08.2016, Az. 8 U 964/16

Sachverhalt

In diesem Rechtsstreit verfolgten im Immobilienhandel gewerblich tätige Kaufleute wechselseitig
Forderungen aus einer Reservierungsvereinbarung. Der Kaufinteressent hatte sich verpflichtet, für die Reservierung eines zu erwerbenden Grundstückes EUR 24.000,00 zu zahlen, wobei ein Teilbetrag in Höhe von EUR 8.000,00 tatsächlich entrichtet wurde. Die Verkäuferseite gab dem Erwerbsinteressenten die Zusage, innerhalb einer vorgegebenen Frist das Grundstück zu diesem Kaufpreis zu veräußern und keinen Kaufvertrag mit einem Dritten abzuschließen. Der Grundstückskaufvertrag über eine Liegenschaft zu einem Kaufpreis von EUR 800.000,00 kam letztlich nicht zu Stande und die Verkäuferseite forderte den restlichen Betrag aus der schriftlichen Reservierungsvereinbarung, während der Kaufinteressent den bereits gezahlten Anteil zurückforderte.

Entscheidungsgründe

Das erstinstanzlich mit dem Rechtsstreit befasste Landgericht Leipzig hatte die Verkäuferseite
verpflichtet, den bereits vereinnahmten Teilbetrag aus der Reservierungsvereinbarung an den
Kaufinteressenten zurück zu gewähren. Die Klage des Verkäufers auf Zahlung des restlichen
Betrages aus der Reservierungsvereinbarung wurde abgewiesen.

Zu Recht erkannte das OLG Dresden als Berufungsgericht und führt an, dass die Reservierungsvereinbarung, mithin die Verpflichtung der Verkäuferseite, für einen vereinbarten Zeitraum
das Grundstück nicht anderweitig zu veräußern der notariellen Beurkundung bedurfte. Die Reservierungsvereinbarung komme einem Vorkaufsrecht gleich. Zwar seien die Parteien erkennbar davon ausgegangen, dass noch ein eigener Kaufvertrag geschlossen werden sollte, aufgrund der Festlegung eines beabsichtigten Kaufpreises und der Reservierung des Objektes zu Gunsten des Kaufinteressenten enthalte die Reservierungsvereinbarung indes einen hinreichend bestimmten Vorvertrag, der die Verkäuferseite grundsätzlich verpflichten sollte, die Liegenschaft zu dem vorgesehenen Kaufpreis bei Bekräftigung des Kaufinteresses an den Kaufinteressenten tatsächlich zu veräußern. Eine solche Vereinbarung bedürfe der notariellen Form.

Das OLG Dresden bekräftigt ferner, dass auch ohne Annahme der Verkaufsverpflichtung der Verkäuferseite die Reservierungsvereinbarung der notariellen Form bedurft hätte, da durch die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr in Höhe von insgesamt 3 % des Kaufpreises ein erheblicher mittelbarer Druck auf den Kaufinteressenten ausgeübt wurde, tatsächlich einen Kaufvertrag abzuschließen. Der Umstand, dass auf beiden Seiten gewerbliche Immobilienhandelsunternehmen beteiligt waren, ändert hieran nichts.

Der Senat führt schließlich an, dass das Berufen auf die Formnichtigkeit auch nicht rechtsmissbräuchlich
ist, auch wenn die Käuferseite aufgrund der tatsächlichen Reservierung des Grundstückes für einen bestimmten Zeitraum aus dem nichtigen Vertrag Vorteile gezogen haben mag.

Fazit

Jegliche Verträge, die auch nur mittelbar auf den Erwerb eines Grundstückes gerichtet sind, bedürfen zu Ihrer Wirksamkeit der notariellen Form und dies gilt auch, wenn an dem Rechtsgeschäft Immobilienprofis beteiligt sind. Wäre in dem vorliegenden Sachverhalt der Grundstückskaufvertrag geschlossen worden, hätten die Parteien eine Nichtigkeit der Reservierungsvereinbarung nicht mehr einwenden können, da die formgerechte Beurkundung des Kaufvertrages auch zur Heilung der formnichtigen Reservierungsvereinbarung führt.

Die notarielle Form der Reservierungsvereinbarung wäre zudem nicht zu beachten, sofern die
Beteiligten lediglich einen Bagatellbetrag als Reservierungsgebühr berücksichtigten. Es wird
hierzu angenommen, dass Reservierungsgebühren in einem Umfang von bis zu 10 % einer
ortsüblichen Maklercourtage keinen mittelbaren Kaufzwang auslösen sollen.

Alle oberhalb dieser Grenze liegenden Reservierungsgebühren führen indes zu dem Erfordernis,
die Reservierungsvereinbarung notariell zu beurkunden.