Einbau von Rauchwarnmeldern in Eigentumswohnungen Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

BGH, Urteil 08.02.2013; Az. V ZR 238/11

Sachverhalt

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung einer Hamburger Wohnungseigentümergemeinschaft
wird im Hinblick auf die nach § 45 Abs.6 Hamburgische Bauordnung bestehende
Pflicht zur Nachrüstung von Rauchwarnmeldern der Kauf von Rauchwarnmeldern zur
Installation in den Wohnungen sowie der Abschluss eines Wartungsvertrages beschlossen. Die
Erwerbskosten sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert, die jährlichen
Wartungskosten auf die Einheiten verteilt werden. Auf die Klage eines Miteigentümers hat das
Amtsgericht Hamburg-Wandsbek den Beschluss für nichtig erklärt, das Landgericht Hamburg
hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Der BGH weist die Revision gegen das
landgerichtliche Urteil zurück.

Entscheidung

Der BGH bestätigt die Auffassung des Landgerichts, dass der Beschluss über die nachträgliche
Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümer gedeckt ist. Der BGH geht in seiner Entscheidung auf die
unterschiedlichen Rechtsauffassungen zu der Frage ein, ob eine Beschlusskompetenz gegeben
ist für die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern und kommt zu dem Ergebnis, dass die
Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann beschließen
können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Die
Beschlusskompetenz ist dann gegeben, unabhängig davon, ob die öffentlich-rechtliche Pflicht
an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der
Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen
Wohnungseigentümer sich richtet. Verpflichtet das Landesrecht die Gemeinschaft als Verband,
ergibt sich die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs.6 S.2 WEG. Richtet sich die Pflicht an die
Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer, ist der Verband gemäß §
10 Abs.6 S.3 WEG befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Ist Adressat der Einbauverpflichtung der
einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine Wahrnehmungsverpflichtung der Gemeinschaft
nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Diese Voraussetzung würde fehlen,
wenn die Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst. Aber auch in diesem Fall sollen nach
Auffassung des BGH die Wohnungseigentümer berechtigt sein, von ihrem Zugriffsermessen
Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs.6 S.3 WEG zusteht. Die für das Bestehen der
Wahrnehmungspflicht notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichterfüllung durch den
Verband förderlich ist, ist nach Auffassung des BGH gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken
im Gegensatz zu Brandmeldern zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern
sollen Bewohner vor toxischen Gasen warnen und sie durch akustischen Alarm zum Verlassen
der Wohnung anhalten. Dabei dienen sie aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen
Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher des Gebäudes. Darüber hinaus
wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes auch das Gemeinschaftseigentum
geschützt. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer
angebracht werden, stehen nicht im Sondereigentum. Dies gilt jedenfalls dann, wenn
Rauchwarnmelder gesetzlich vorgeschrieben sind. Rauchwarnmelder, die ein
Wohnungseigentümer in seinen Räumen selbst angebracht hat, stehen, wenn sie als Zubehör
angesehen werden, in dessen Eigentum. Inwieweit die Wohnungseigentümer bei der
Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Wohnungseigentümer
schon selbst Rauchwarnmelder auf eigene Kosten angebracht haben, ist eine Frage der
ordnungsgemäßen Verwaltung, berührt aber nicht die Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümerversammlung. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist nicht mit einem
unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden, da sie nur an den im
Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden.
Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung umfasst auch die Befugnis,
die regelmäßige Kontrolle und Wartung zu beauftragen.

Fazit

Der BGH beendet mit seiner Entscheidung jedenfalls für die Bundesländer, in denen die
Installation von Rauchwarnmeldern in Neubauten und die Nachrüstungsverpflichtung im
Bestand durch die Landesbauordnung vorgeschrieben ist, die Ungewissheit bezüglich der
Handlungsbefugnis und Handlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer. Offen bleibt
weiter, wie mit den von einzelnen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten installierten
Rauchwarnmeldern umzugehen ist. Hier ergeben sich Fragen sowohl hinsichtlich der Qualität
der Rauchwarnmelder und des fachgerechten Anbringens wie aber auch hinsichtlich der
Wartung. Hier bleibt es der Wohnungseigentümerversammlung überlassen, im Rahmen
ordnungsgemäßer Verwaltung einen geeigneten Weg zu finden.

Offen bleibt weiter, ob in den Bundesländern, in denen eine Einbauverpflichtung öffentlichrechtlich
noch nicht geregelt ist, die Beschlusskompetenz der Versammlung zu bejahen ist.