Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965 – VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.

BGH, Urteil vom 24. Juli 2015; V ZR 275/14

Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Erwerberin einer
Eigentumswohnung rückständige Hausgelder.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 14.7.2004 hatte die Tochter der nun beklagten Erwerberin
die Wohnung und zwei Stellplätze von einem Bauträger gekauft. Am 19.4.2004 wurde für die
Tochter eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im September 2004 wurde
erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Spätestens im
Jahr 2006 überließ der Bauträger die Wohnung der Tochter zur Nutzung.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.10.2012 veräußerte die Tochter die Wohnung an ihre
Mutter und trat die Auflassungsvormerkung an diese ab. Die Abtretung wurde wenige Tage
später ins Grundbuch eingetragen. Mutter und Tochter bewohnen die Wohnung gemeinsam.
Im Oktober 2013 wurden die Einheiten einem Dritten in der Zwangsversteigerung
zugeschlagen. Weder Mutter noch Tochter wurden bislang jemals als Eigentümerin im
Grundbuch eingetragen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun von der Mutter die Zahlung der
Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis
Oktober 2013 und die anteilige Zahlung einer Sonderumlage.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Stellung der Tochter als werdende
Wohnungseigentümerin durch die Veräußerung und Abtretung des vorgemerkten
Übereignungsanspruchs auf die Mutter übergegangen ist und letztere daher für die Lasten der
Wohnung haftet.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Mutter, die die Wohnung von ihrer Tochter erworben hat,
haftet nicht für die geforderten Beträge, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von §
16 Abs. 2 WEG ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie
nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen ist. Diese Rechtsstellung hat die
Tochter spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und
Lasten tragen muss.

Die Rechtsstellung als werdende Wohnungseigentümerin ist nicht durch die Abtretung der
Auflassungsvormerkung auf die Mutter übergegangen. Der Zweck der Anerkennung der
Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, nämlich die Loslösung der
Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft von dem teilenden Eigentümer, sei erreicht,
sobald der erste Erwerber der jeweiligen Einheit – hier die Tochter – diese Rechtsstellung
erlangt hat.
Veräußere ein werdender Wohnungseigentümer seine Einheit, erlange der Erwerber die
mitgliedschaftliche Stellung im Verband wie ein Zweiterwerber erst, wenn sein
Eigentumserwerb vollendet ist, also erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Fazit

Der BGH folgt damit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, nach
der die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dem
Zweiterwerb gleichgestellt ist. Daher ist die Mutter als Zweiterwerberin vor dem endgültigen
Erwerb des Eigentums weder beitragspflichtig noch stimmberechtigt.