Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt, wofür es ausreichend ist, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Die unberechtigte Verweigerung einer Untermieterlaubnis zieht einen Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach sich.

BGH, Urteil vom 11.06.2014; VIII ZR 349/13

Sachverhalt

Die Kläger sind seit 2001 Mieter eine Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Sie
halten sich seit 15.11.2010 in Kanada auf, weil der Mieter eine befristete mehrjährige
Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben aus August 2010 unterrichteten
sie die Hausverwaltung der beklagten Vermieterin von ihrer Absicht, die Wohnung – mit
Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – ab dem 15.11.2010 für
voraussichtlich zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unter zu vermieten, weil
sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden. Die
Beklagte verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Die klagenden Mieter machen
einen Schadensersatzanspruch wegen entgangener Untermiete aufgrund der Verweigerung
zur Untervermietung in Höhe von insgesamt € 7.475,00 zuzüglich Zinsen geltend.

Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof bejaht einen Anspruch der Mieter auf Gestattung der Untervermietung
der weiteren zwei Zimmer der Mietwohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Indem der Vermieter
die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat dieser schuldhaft eine
mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des hieraus entstandenen Schadens in
Höhe des geltend gemachten Mietausfalls verpflichtet.

Der Wunsch der klagenden Mieter, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit im Ausland
von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stelle ein
berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf
Gestattung der Untervermietung stehe auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer
der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und dieses während ihres
Auslandsaufenthaltes auch nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. § 553
Abs. 1 BGB stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden
Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung
durch den Mieter auf. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne
des § 553 Abs. 1 BGB sei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den
Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgebe. Hierfür genüge es, wenn er ein
Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehalte, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern
und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Auch könne sich der Vermieter hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen sei, entlaste die beklagte Vermieterin nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn sie habe sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen sei und habe das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen dürfen.

Kommentar

Der Vermieter sollte nicht leichtfertig das Begehren eines Mieters, die Wohnung teilweise
untervermieten zu wollen, zurückweisen, da er ansonsten, wie dieses Urteil des
Bundesgerichtshofs zeigt, horrenden Schadensersatzforderungen der Mieter ausgesetzt sein
kann. Der Vermieter kann allerdings von dem Mieter verlangen, dass dieser ihm vor Erteilung
einer Untervermietungserlaubnis den Grund, also sein berechtigtes Interesse an der
Untervermietung, mitteilt und dem Vermieter die Person des Untermieters namentlich
benennt. Das berechtigte Interesse an einer Untervermietung muss zudem nach Abschluss
des Mietvertrages entstanden sein. Der Vermieter muss es allerdings nicht hinnehmen, dass
die Wohnung vollständig an einen Dritten überlassen werden soll. Auch dies hat der
Bundesgerichtshof in seinem Urteil nochmals deutlich gemacht. Erforderlich ist zumindest,
dass der Mieter einen Teil der Wohnung weiterhin in Gewahrsam hat und zu eigenen Zwecken
nutzt.