Ein Maklerrahmenvertrag mit einem gewerbsmäßigen Makler kommt grundsätzlich nur dann zustande, wenn der Interessent dem Makler einen Suchauftrag erteilt, der über dessen Objektbestand hinausgeht

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 16.02.2011, Az. 19 U 268/10

Sachverhalt

Der Kläger betreibt ein Maklerunternehmen. Der Beklagte suchte über einen Makler ein
Pachtobjekt. Die Parteien streiten über den vom Makler geltend gemachten
Provisionsanspruch. Der klagende Makler beruft sich auf einen entsprechenden Suchauftrag
des beklagten Maklerkunden, der sich auf Objekte aus seinem Bestand bezogen hat. Die
Klage bleibt erfolglos.

Entscheidung des Gerichts

An das Vorliegen eines Provisionsverlangens des Maklers sind für die Annahme eines durch
Inanspruchnahme von Maklerleistungen schlüssig zustande gekommenen Maklervertrages,
besondere Anforderungen zu stellen. Ein Maklersuchauftrag mit einem gewerbsmäßigen
Makler kommt grundsätzlich nur dann zustande, wenn der Interessent dem Makler einen
Suchauftrag erteilt, der über dessen Objektbestand hinaus geht. Nur dann, wenn der
Maklerkunde dem gewerbsmäßigen Makler einen über dessen „Bestand“ hinaus gehenden
Suchauftrag erteilt, genügt die bloße Aufnahme der Maklertätigkeit zur Annahme dieses
Angebots, weil dann der Kunde von einer vom Anbieter des Objekts provisionierten Leistung
des Maklers notwendig noch nicht ausgehen kann.

Das OLG Frankfurt bezieht sich in seiner Entscheidung vom 16.02.2011 insoweit ausdrücklich
auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach zwar die Wertung, dass derjenige,
der sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und Dienste im Sinne eines Suchauftrags
erbittet, ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrages macht, im Einklang mit
der Rechtsprechung des BGH steht. Zur Annahme eines solchen Antrags genügt es, wenn der
Makler seine Tätigkeit aufnimmt. Der Zugang einer ausdrücklichen Annahmeerklärung ist
dann nicht erforderlich. Allerdings werden an eine Provisionsabrede nach § 652 BGB durch
schlüssiges Verhalten strenge Anforderungen gestellt. Wer sich an einen Makler wendet, der
mit Angeboten werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig
seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das
angebotene Objekt zustande kommt. Nach ganz herrschender Rechtsmeinung darf ein
Interessent nämlich, soweit ihm nichts Gegenteiliges bekannt ist, davon ausgehen, dass der
Makler das Objekt von dem Verkäufer/Vermieter an die Hand bekommen hat und deshalb mit
der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen
will. Jedenfalls braucht der Kaufinteressent nicht ohne Weiteres in einem solchen Fall damit
rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Auch die Besichtigung des
Verkaufsobjektes zusammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss
grundsätzlich nicht aus.

Anders liegt dies aber bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens
des Kunden, insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags. Ein Suchauftrag gilt
aber nach der Rechtsprechung nicht als erteilt, wenn lediglich Objekte aus dem
Adressenmaterial der Maklerfirma nachgewiesen werden, wie es im jetzt vom OLG Frankfurt
entschiedenen Fall geschehen war.

Empfehlung für die Praxis

An die Voraussetzungen eines provisionspflichtigen Suchauftrages werden von der
Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt. Bezieht sich der Suchauftrag des Kunden nur
auf Objekte aus dem Bestand der Maklerfirma, kommt ohne objektbezogenes ausdrückliches
Provisionsverlangen ein Maklervertrag nicht zustande. Nicht zu entnehmen ist der bisher
bekannten Rechtsprechung, ob ein provisionspflichtiger Suchauftrag auch dann vorliegt, wenn
der Makler beauftragt ist, ein ganz bestimmtes vom Kunden näher beschriebenes Objekt für
ihn zu suchen, der Makler dann entsprechende Suchanzeigen auf seine Kosten aufgibt und
letztlich ein geeignetes Objekt in seinem eigenen Bestand findet. Die Rechtsfrage bleibt dann,
ob dem Makler, dem ein der Rechtsprechung entsprechender Suchauftrag erteilt worden ist,
daran gehindert ist, ein Objekt aus seinem Bestand ohne ausdrückliche Provisionsabrede
anzubieten, weil ihm das entsprechende Objekt bereits vom Verkäufer zur Vermarktung in
Auftrag gegeben worden ist.

Immobilienmaklern ist zu empfehlen, auch bei einem Suchauftrag darauf zu achten, dass
zuvor mit dem suchenden Kunden eine Provisionsabrede schriftlich
– jedenfalls beweisbar – getroffen wird, und zwar unter Berücksichtigung der ausgesprochen
strengen Rechtsprechung auch dann, wenn er ein geeignetes Objekt für den Suchenden
aufgrund von Anzeigen etc. findet, also nach außen hin suchend tätig ist und fündig wird.