Eigenbedarfskündigung: Darf die GbR wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen?

Die GbR kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Das gilt
selbst dann, wenn sie das Grundstück nur deswegen erworben hat, damit die
Gesellschafter die Wohnungen umwandeln und selbst beziehen können, sog.
Münchener Modell. Sie muss nur zuerst kündigen und dann umwandeln.

(BGH, 16.7.2009 – VIII ZR 231/08)

Der Fall

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit 8 Gesellschaftern erwirbt das
Eigentum an einem Mehrfamilienhaus in München. Erklärtes Ziel der Gesellschafter ist es, die
einzelnen Wohnungen selbst zu beziehen. Daher werden die dort lebenden Mieter wegen
Eigenbedarfs gekündigt. Anschließend wandelt die GbR das Haus in Eigentumswohnungen um.
Eine kündigungsbetroffene Mieterin, die dort schon rd. 23 Jahre wohnt, möchte die Kündigung
nicht anerkennen. Die GbR erhebt Räumungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Wenn ein Haus in Wohnungseigentum umgewandelt wird, ist der
in der Wohnung lebende Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung des (neuen)
Wohnungseigentümers durch § 577a BGB geschützt: Nach dieser Norm darf wegen
Eigenbedarfs mindestens 3 Jahre lang nicht gekündigt werden (verlängert für bestimmte,
meist städtische Regionen auf bis zu 10 Jahre).

Hintergrund „Münchener Modell“

Die Verwertungsschritte sind folgende: Einwerben von Wohnungsinteressenten –
Gründung einer GbR mit Zuweisung der einzelnen Wohnungen an
die Gesellschafter – Kauf des Objekts durch GbR – Grundbucheintragung GbR – Kündigung
wegen Eigenbedarfs – Sanierung – Aufteilung in Eigentumswohnungen und Zuweisung der
Wohnungen an die Gesellschafter. Da die Eigenbedarfskündigungen zeitlich vor der Aufteilung
in Wohnungseigentum ausgesprochen werden, gilt der Mieterschutz des § 577a BGB formal
nicht. Einige Gerichte meinten, dass das eine Umgehung des gesetzlichen Mieterschutzes
bedeutet.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt der GbR Recht – ihre Räumungsklagen sind in letzter
Instanz erfolgreich! Der Mieterschutz des § 566a BGB greift nicht, weil zuerst gekündigt und
dann umgewandelt wurde.

Praxishinweis

Der umwandlungswillige Bauträger hat künftig leichtes Spiel: Er muss nur die
Aufteilung in Wohnungseigentum an den Schluss des mehraktigen Erwerbs- und
Verwertungsprozesses stellen. Und nicht nur das: Der BGH lässt auch ausdrücklich das
Miteigentümer-Modell zu, bei dem die Erwerber nicht als GbR, sondern als
Bruchteilsgemeinschaft nach dem Erwerb erst kündigen und dann erst umwandeln.