Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

BGH, Urteil 20.07.2012, V ZR 235/11

Sachverhalt

Der Verwalter lädt zur Wohnungseigentümerversammlung ein. An einen Miteigentümer, der
Eigentümer einer Garage ist, versendet der Verwalter keine Einladung, da er irrtümlich davon
ausgeht, dass Garagen-Eigentümer nicht zum Kreis der einzuladenden Wohnungseigentümer
gehören. Es werden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne beschlossen. Der
Garageneigentümer erhebt keine Anfechtungsklage. Als er zur Zahlung der laufenden
Wohngelder aufgefordert wird, beruft er sich auf Nichtigkeit der Beschlüsse. Das
Berufungsgericht weist die Zahlungsklage der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der
Begründung ab, die Beschlüsse seien nichtig.

Entscheidung

Der BGH weist die Sache an das Berufungsgericht zurück. Nach der Rechtsprechung des BGH
führt die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit
der Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er
gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet
werden kann. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer
Eigentümerversammlungen enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch
Vereinbarung geändert werden können. Ausnahmsweise kann Nichtigkeit dann bejaht werden,
wenn der einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich und gezielt von der Versammlung
ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt vorliegend, wie der BGH ausführt,
nicht vor, da die Einladung nur irrtümlich unterblieben ist. Zwar hatte der Verwalter den
Garageneigentümer bewusst nicht eingeladen. Dies beruhte aber auf einem Rechtsirrtum. Ein
solcher Fehler führt nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse.

Fazit

Da im Schrifttum unterschiedliche Auffassungen zu den Folgen einer unterbliebenen Einladung
zur Wohnungseigentümerversammlung vertreten werden, war die Entscheidung des BGH
notwendig und klarstellend in ihrer Unterscheidung zwischen nichtigem und anfechtbarem
Beschluss.