Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar

Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind daher die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich, auch ohne dass es einer gesonderten Vereinbarung oder eines Beschlusses über die Geltung der Heizkostenverordnung bedarf.

BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10

Sachverhalt

Die Kläger fechten die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Gesamtund
Einzelabrechnungen für die Heiz- und Warmwasserkosten an. Die Kläger wenden ein,
dass in die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen nicht die tatsächlich angefallenen
Verbrauchskosten, sondern nur die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten
Abschlagszahlungen eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden sind. Sie
sind der Auffassung, dass nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung nur der auf die
Wohnungseigentümer entfallende tatsächliche Verbrauch für das Abrechnungsjahr zugrunde
gelegt werden darf.

Entscheidung

Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Urteil wurde mit der Revision nur
teilweise bestätigt. Der BGH hält nur die Einzelabrechnung für unwirksam. Die Verwaltung
einer Wohnungseigentümergemeinschaft habe gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des
Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen, in der die gesamten im Kalenderjahr
angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen seien. Die Abrechnung
solle den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die WEG
im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb dürften in ihr nur die tatsächlich erzielten
Einnahmen und erfolgten Ausgaben gebucht werden. Demgegenüber schreibe die
Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten
vor, dem die Ermittlung dieser Kosten nach dem oben beschriebenen Abflussprinzip gerade
nicht gerecht würde. Den Anforderungen der Heizkostenverordnung werde allerdings Genüge
getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine
verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen werde. Die damit verbundene Abweichung
zwischen Einzelabrechnung und Gesamtabrechnung sei dabei hinzunehmen, solange der
Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit die enthaltene
Abweichung verständlich erläutere. Die Darstellung der Einnahmen und Ausgaben nach dem
Abflussprinzip in der Gesamtabrechnung allein stelle keinen Verstoß gegen die Bestimmungen
in der Heizkostenverordnung dar. Die nicht bestehende Deckungsgleichheit zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung sei in deren unterschiedlichen Zielrichtungen begründet. Die
Gesamtabrechnung diene der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen dagegen der
Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Die Verpflichtung zur
Abrechnung nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung ergäbe sich im Übrigen
unmittelbar aus § 3 S. 1 HeizKV, ohne dass es dafür einer gesonderten Beschlussfassung oder
Vereinbarung durch die Wohnungseigentümer bedürfe.

Empfehlungen für die Praxis

Der BGH verweist auf besondere Erläuterungspflichten des Verwalters, um die Abrechnungen
verständlich und nachvollziehbar zu machen. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder
Einzelabrechnung diese Erläuterung zu erfolgen hat, wird nicht entschieden. Bei Abweichung
zwischen der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnung sollte der WEG-Verwalter ein
besonderes Augenmerk auf diese Erläuterungspflichten werfen, um Haftungsfälle zu
vermeiden.