Der Mieter kann keine Verzugszinsen von seinem Vermieter verlangen, wenn er ein Betriebskostenguthaben erst verspätet erhält, weil der Vermieter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug geraten ist.

BGH, Urteil vom 05.12.2012, XII ZR 44/11

Sachverhalt

Der Vermieter ist nach dem Gewerberaummietvertrag verpflichtet, über die Nebenkosten in
einem Zeitraum von 12 Monaten abzurechnen. Dieser Verpflichtung kommt er mehrere Jahre
nicht nach. Erst kurz vor Vertragsende im Dezember 2009 legt der Vermieter die
Abrechnungen für die Zeiträume 2004 bis 2007 vor, die mit erheblichen Guthaben zu Gunsten
des Mieters enden. Der Mieter verlangt auf diese Guthaben Verzugszinsen in Höhe von 8 %
seit dem jeweiligen Zeitpunkt der Abrechnungsreife gemäß § 288 Abs. 1, 2 BGB.

Entscheidung

Der BGH lehnt einen Zinsanspruch des Mieters ab. § 288 BGB komme nicht zur Anwendung,
weil diese Vorschrift den Verzug mit einer Geldschuld voraussetze. Der Vermieter habe sich
nur mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen in Verzug befunden. Hingegen werde
der Anspruch auf Auszahlung des Guthabenbetrages jedoch erst mit Erteilung einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 288
BGB scheide aus. Die Vorschrift sei vom Gesetzgeber bewusst nur für einen engen
Anwendungsbereich geschaffen worden und könne nicht auf eine mittelbare Geldschuld
angewendet werden. Im Übrigen sei der Mieter auch durch andere Rechte ausreichend
geschützt. So könne der Vermieter durch Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen
oder – bei beendetem Mietverhältnis – auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen in
Anspruch genommen werden, um ihn zu einer zügigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten.
Darüber hinaus bestünde für den Mieter die Möglichkeit, einen konkreten Schaden, etwa
durch die Inanspruchnahme eines Überziehungskredites oder eines entgangenen Gewinnes
wegen verpasster Anlagemöglichkeiten, geltend zu machen der ihm aufgrund des
Abrechnungsverzuges entstanden ist.

Praxishinweis

Mit dem abgelehnten Zinsanspruch bleiben dem Mieter bei fehlender Nebenkostenabrechnung
dennoch die Rechte auf Rechnungslegung (Anspruch auf Erteilung der Abrechnung) und ein
Anspruch auf Zurückbehaltung der Nebenkostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis.
Bevor Zurückbehaltungsrechte allerdings ausgeübt werden, sollte der Mieter seinen
Gewerberaummietvertrag dahingehend überprüfen, ob dort die Geltendmachung
möglicherweise ausgeschlossen oder an besondere formale Voraussetzungen geknüpft sind.
Anderenfalls droht bei entsprechendem Zahlungsrückstand die Kündigung des
Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges.