Der Lohnanspruch des Maklers erstreckt sich auf den Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung
Landgericht Aachen, Urteil vom 13.12.2012, Az. 10 O 271/12
Sachverhalt
Der Makler inseriert auf einem Internetportal das zum Verkauf stehende Grundstück. Die
Anzeige sieht den Verkaufspreis und eine Provision von 3,57% vor. Der Interessent nimmt
über das Portal Kontakt zu dem Makler auf, es kommt zu einem Besichtigungstermin. Dabei
weist der Makler darauf hin, dass bezüglich des Grundstücks ein
Zwangsversteigerungsverfahren läuft. Einen Monat später schlägt der Makler dem
Interessenten eine Formulierung für ein formloses verbindliches Angebot vor. Er informiert ihn
darüber, dass ein solches, nach Rücksprache „mit der austreibenden Bank“ erforderlich sei.
Am selben Tag unterzeichnet der Interessent einen schriftlichen Maklervertrag. Dieser regelt
u.a. die Provision wie folgt:
- Der Kunde verpflichtet sich (…) eine Provision in Höhe von 3,57 % (…) des
Gesamtkaufpreises zu bezahlen. (…) - Der Provisionsanspruch ist fällig mit Abschluss des voll wirksamen Kaufvertrages mit
dem vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertragspartner.
Der Makler informiert den Interessenten darüber, dass das Grundstück nur im genau
bezeichneten Versteigerungstermin erworben werden könne. Er teilt zudem Verfahrensablauf
und eine Strategie mit. Der Interessent erhält den Zuschlag, verweigert jedoch die Zahlung
der Provision. Seiner Auffassung nach habe die Provisionsabrede nur für den freihändigen
Erwerb gelten sollen.
Entscheidung
Der Makler hat einen Anspruch auf die vereinbarte Provision. Der Erwerber hat bereits in
Kenntnis des Provisionsverlangens eine Maklerleistung in Anspruch genommen, als er sich das
Grundstück zeigen liess. Zwar ist im Maklervertrag dann nur von einem „Kauf“ die Rede. Als
die Parteien gut vier Wochen später den Maklervertrag schlossen, wussten allerdings beide,
dass ein „Kauf“ nicht mehr möglich sei, sondern nur noch der Erwerb im Wege der
Zwangsversteigerung. Gleichwohl hielten sie die Provisionszahlung schriftlich fest. Dass
konnte nur vom Willen getragen sein, einen Vertrag des Inhalts abzuschließen, dass auch der
einzige noch in Betracht kommende Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung die
Provisionspflicht auslösen sollte. Ein „Kauf“ hatte für diesen Vertrag keinen Sinn. Daher habe
dieser auch nicht dem Willen der Parteien entsprochen. Eine individualvertraglich vereinbarte
Abrede, dass auch der Nachweis zum Erwerb in der Zwangsversteigerung den
Maklerlohnanspruch auslösen soll, ist auch stillschweigend möglich.
Fazit
Grundsätzlich ist eine Gleichstellungsabrede von Kauf und Erwerb durch Zwangsversteigerung
unzulässig. Im vorliegenden Fall, ging das Landgericht aber davon aus, dass beiden Parteien
klar war, dass es sich bei der getroffenen Abrede nur um einen Erwerb durch
Zwangsversteigerung handeln kann, da ein freihändiger Erwerb des Grundstücks nicht
möglich war und der Vertrag damit inhaltslos wäre. Somit war es unschädlich, dass im
Maklerverstrag lediglich von einem „Kauf“ die Rede war. Da die Parteien in Kenntnis, dass ein
„Kauf“ nicht möglich sei, die Provisionsabrede schriftlich regelten, ging das Gericht davon aus,
dass der einzig in Betracht kommende Erwerb die Provisionsabrede auslösen soll.