Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG ist grundsätzlich unverjährbar.

BGH, Urteil vom 27.04.2012, V ZR 177/11

Sachverhalt

Die Kläger erwerben im Jahr 2005 eine Dachgeschosswohnung, die über keinen zweiten
Rettungsweg verfügt. Nachdem das Bauaufsichtsamt dies im Jahr 2008 beanstandet und auf
Antrag der Kläger den Bau einer Außenspindeltreppe genehmigt, beauftragen diese einen
Architekten mit der Planung. In der Eigentümerversammlung 2009 lehnt die Gemeinschaft
den Antrag der Kläger ab, die geplante Feuertreppe zu errichten. Die Kläger fechten diesen
Beschluss an und beantragen, die Beklagten zur Zustimmung zu verurteilen. Da die Beklagten
die Auffassung vertreten, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der
Eigentümergemeinschaft, beantragen die Kläger im Laufe des Verfahrens hilfsweise, die
Beklagten zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen
fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Amtsgericht gibt dem Hilfsantrag statt. Die
hiergegen gerichtete Berufung einer Wohnungseigentümerin, die die Einrede der Verjährung
erhebt, weist das Landgericht zurück. Mit der zugelassenen Revision verfolgt sie den Antrag
auf Klageabweisung weiter.

Entscheidung

Auf die Revision hebt der BGH das Urteil auf und verweist an das Berufungsgericht zurück.
Dieses habe die Zulässigkeit des Hilfsantrags rechtsfehlerhaft bejaht. Mit diesem Antrag
haben die Kläger eine Regelung erreichen wollen, die bisher nicht zur Abstimmung stand.
Dabei stelle sich nach Auffassung des BGH die Frage nach der Mitwirkung an der
ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG. Vor Anrufung der Gerichte müsse sich
der Wohnungseigentümer zunächst um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen,
andernfalls fehle der Klage das Rechtschutzbedürfnis. In diesem Zusammenhang weist der V.
Senat ferner darauf hin, dass die Einhaltung der Brandschutzvorschriften ordnungsgemäßer
Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG entspricht und dass der Anspruch des Wohnungseigentümers
auf ordnungsgemäße Verwaltung grundsätzlich, ebenso wie der Mängelbeseitigungsanspruch
eines Mieters (BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09), unverjährbar ist. Wenn eine Maßnahme
im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist, erfordert diese ständig ihre
Durchführung. Der Sinn der Verjährung liege – so der BGH – darin, eine Beweisnot des in Anspruch
Genommenen wegen Zeitablaufs auszuschließen. Die Verjährung solle den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr
aufklären könne, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhanden gekommen oder
Zeugen nicht mehr auffindbar seien. Dies ist jedoch beim Anspruch auf ordnungsgemäße
Verwaltung nicht der Fall. Die Durchsetzung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung
nach § 21 Abs. 4 WEG habe vielmehr eine ständige Bedeutung für die zukünftige Verwaltung.
Eine derart gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung könne – so der BGH –
deshalb auch nicht verjähren.

Empfehlung für die Praxis

Da nur ausnahmsweise die Gerichte für die Durchführung bestimmter
Instandsetzungsmaßnahmen unmittelbar in Anspruch genommen werden können, ohne dass
die Versammlung der Wohnungseigentümer vorher im Beschlusswege mit der entsprechenden
Frage befasst ist, empfiehlt es sich, auf eine Beschlussfassung zu bestehen, bevor gerichtliche
Maßnahmen in diesem Zusammenhang eingeleitet werden.