Der Abschluss eines Arbeitsvertrages „zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter“ und einem Hausmeister führt nicht dazu, dass der Verwalter selbst Arbeitgeber wird. Denn der Verwalter als ausführendes „Organ“ der Gemeinschaft stellt lediglich die Handlungsfähigkeit der außenrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft als Arbeitgeberin, auch soweit er das arbeitsvertragsrechtliche Weisungsrecht ausübt, sicher. Die Position des Arbeitgebers nimmt deshalb der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Darin liegt auch mit Blick auf kündigungsschutzrechtliche Wertungen keine rechtsmissbräuchliche Gestaltung.

BAG, 27.09.2012; Az. 2 AZR 838/11

Sachverhalt

Der Verwalter einer WEG schließt mit einem Hausmeister einen Vertrag, in dem u.a. folgendes
vereinbart wird:

„Arbeitsvertrag zwischen
der Wohnungseigentümergemeinschaft …, vertreten durch … als
Verwalterin – im folgenden Dienstberechtigte genannt –
und
…. – im folgenden Hausmeister genannt –
wird folgender Arbeitsvertrag geschlossen:
§ 1 Vertragsdauer
Das Arbeitsverhältnis beginnt am 1.9.1993. Es kann von beiden
Vertragsparteien mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende
gekündigt werden …
§ 2 Aufgaben des Hausmeisters
Der Hausmeister hat das gemeinschaftliche Eigentum der
Dienstberechtigten zu betreuen,….
§ 7 Weisungsbefugnis
Weisungsberechtigt gegenüber dem Hausmeister ist die Verwalterin.
Die Weisungsbefugnis wird nach allgemeiner Zielsetzung der Aufgaben
des Arbeitsvertrages und auf der Grundlage von Anweisungen der
Verwalterin an den leitenden Hausmeister delegiert. Eigentümer und
von der Dienstberechtigten gewählte Ausschüsse sind nicht
weisungsberechtigt.
Die Verwalterin ist berechtigt, den in § 2 dieses Vertrages festgelegten
Aufgabenbereich zu ändern. (…)“

In dem anhängigen Rechtsstreit stritten der Hausmeister und der Verwalter im Wesentlichen
darüber, ob zwischen ihnen ein Arbeitsverhältnis bestand, das durch eine Kündigung beendet
worden ist. Der Hausmeister vertrat die Auffassung, nicht die WEG, sondern der Verwalter sei
sein Arbeitgeber und nur dieser sei berechtigt gewesen, seine Arbeitsleistung zu verlangen.
Dem Verwalter sei die Ausübung der Arbeitgeberfunktion vollständig übertragen. Die
Kündigung, die der Verwalter namens und in Auftrag der WEG ausgesprochen habe, sei
deshalb unwirksam.

Entscheidung

Das BAG bestätigt die Entscheidung der Vorinstanz, dass der Verwalter namens der WEG
wirksam kündigen konnte. Das Arbeitsverhältnis sei nicht zwischen dem Hausmeister und
dem Verwalter begründet worden. Arbeitgeber sei nicht der Verwalter, sondern die WEG. Dem
Verwalter sei die Ausübung der sich aus dem Arbeitsverhältnis ergebenden
Arbeitgeberbefugnisse nicht aus eigenem Recht, sondern abgeleitet aus der Rechtsposition
der WEG eingeräumt worden. Zwar sei nach Auffassung des Gerichts der Wortlaut der
Bestimmung in § 7 nicht eindeutig. Die Auslegung ergebe aber, dass der Verwalter das
Direktionsrecht stellvertretend für die WEG ausüben sollte. So ist der Verwalter sowohl zu
Beginn als auch in der Unterschriftenzeile des Arbeitsvertrages als Vertreter der WEG
bezeichnet. Nach § 7 konnte die Weisungsbefugnis auf den leitenden Hausmeister delegiert
werden. Daraus folgt, dass der Vertrag nur die Weisungsbefugnis des Verwalters regelt, nicht
aber vorsieht, dass dieser oder ggf. der bevollmächtigte leitende Hausmeister, die damit
verbundenen Rechte kraft eigenen Rechts wahrnehmen sollte. Auch der Zweck des
Arbeitsvertrages spreche gegen eine Weisungsbefugnis des Verwalters oder des
bevollmächtigten leitenden Hausmeisters. Der Vertrag diene der Betreuung des
Gemeinschaftseigentums. Dazu bediene sich die WEG sowohl bei der Begründung des
Arbeitsverhältnisses als auch bei seiner Durchführung des jeweiligen Verwalters als ihres
Vertreters. Der bestellte Verwalter sei das ausführende Organ einer
Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Vertragsgestaltung führe entgegen der Auffassung
des Hausmeisters auch nicht zu einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung des
Kündigungsschutzgesetzes. Die Klage des Hausmeisters war damit zurückzuweisen.

Fazit

Auch wenn im vorliegenden Arbeitsvertrag die Regelung zur Weisungsbefugnis in § 7
missverständlich formuliert war, führen, wie das Gericht ausführt, sowohl die formale
Gestaltung des Arbeitsvertrages wie auch die Interessen der WEG, das
Gemeinschaftseigentum betreuen zu lassen, zu dem Ergebnis, dass nur die WEG
Vertragspartner sein wollte. Dies war für den Hausmeister auch erkennbar durch die klaren
Bezeichnungen im Rubrum des Arbeitsvertrages und den Unterschriften. Ratsam ist allerdings
auch, wie die Entscheidung zeigt, von vornherein die Arbeitgeberposition ohne
Einschränkungen deutlich zu machen, damit der Vertragspartner zweifelsfrei erkennen kann,
wer sein Auftraggeber ist.