Das neue Hamburgische Denkmalschutzgesetz (DSchG) – Vorteile und Nachteile

Die Novelle des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes hat erhebliche rechtliche
Auswirkungen insbesondere für die Eigentümer der etwa 3000 Gebäude, die bislang nur als
sogenannte erkannte Denkmäler gelistet waren.
Die Klassifizierung einer Immobilie als schützenswertes Baudenkmal ist von grundlegender
Bedeutung für Eigentümer und Erwerber, bringt sie doch Rechte aber auch Pflichten und
Einschränkungen in der Verfügungsbefugnis mit sich.
Ziel des Denkmalschutzes ist es, die geschichtliche, künstlerische und wissenschaftliche
Bedeutung oder die Bewahrung des charakteristischen Stadtbildes zu bewahren. Hierzu
werden einzelne Baudenkmäler oder Ensembles von Baudenkmälern dadurch geschützt, dass
deren Bestand gesichert wird und der jeweilige Verfügungsberechtigte zur Wiederherstellung
und zum Erhalt des Denkmals von Gesetzes wegen verpflichtet wird.
Das neue Denkmalschutzgesetz vom 05. April 2013 in Hamburg (DSchG) bringt einige
Veränderungen der bisherigen Rechtslage mit sich, die für Eigentümer und potentielle
Erwerber von Immobilien im Hinblick auf den Bestandsschutz von Baudenkmälern von großer
Wichtigkeit sind.

Wie wird eine Immobilie zum Baudenkmal?

Nach der alten Rechtslage bedurfte die Klassifizierung als Baudenkmal stets eines förmlichen
Verwaltungsaktes, der die Denkmaleigenschaft rechtsverbindlich erklärte. Mit dem
Verwaltungsakt wurde die Immobilie in die Denkmalliste aufgenommen und galt fortan als
Baudenkmal.

Dies hat sich mit Inkrafttreten des neuen DSchG grundlegend geändert. Es gilt nunmehr das
Prinzip „Ipsa- Lege“. Danach ist eine Eintragung in die Denkmalliste nicht mehr für die
Erlangung des Status eines Denkmals erforderlich. Vielmehr werden alle bisher erkannten
Denkmäler nach § 28 Satz 1 DSchG mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung automatisch in
die Denkmalliste überführt und gelten fortan als Baudenkmäler im Sinne des Gesetzes. Dies
betrifft in Hamburg allein etwa 3000 Gebäude, die bislang nur im Verzeichnis der erkannten
Baudenkmäler geführt wurden, nunmehr aber „über Nacht“ dem formellen Denkmalschutz
unterworfen sind. Darüber hinaus stellt § 6 Abs. 1 Satz 3 DSchG klar, dass der Schutz von
erhaltenswerten Objekten – im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage – nicht von der
Eintragung in die Denkmalliste abhängt, sondern per se schon besteht, wenn die Immobilie
Denkmaleigenschaft besitzt. Somit reicht nunmehr die bloße Denkmaleigenschaft eines
Objektes bereits aus, um die Regelungen des neuen DSchG zur Anwendung zu bringen.

Unter welchen Voraussetzungen sind bauliche Veränderungen von Baudenkmälern
nach dem neuen DSchG möglich?

Bereits nach der alten Rechtslage standen bauliche Veränderungen von Baudenkmälern unter
einem Genehmigungsvorbehalt. Die zuständige Behörde musste also den beabsichtigten
Baumaßnahmen zustimmen. Bei als Baudenkmälern erkannten Objekten, die noch nicht in die
Denkmalliste aufgenommen waren, bestand diese Genehmigungsbedürftigkeit hingegen nicht,
sondern nur eine Anzeigepflicht im Hinblick auf die geplanten Baumaßnahmen.
Da nach dem neuen DSchG nunmehr auch schon die Denkmaleigenschaft eines Objektes ohne
Aufnahme in die Denkmalliste ausreicht, um den Schutz des DSchG auszulösen, besteht für
sämtliche bauliche Veränderungen eine Genehmigungsbedürftigkeit. Die Verfügungsbefugnis
der Eigentümer ist demnach insoweit weiter eingeschränkt worden. Eine bloße Anzeige
beabsichtigter Maßnahmen reicht also nicht mehr aus. Möchte sich der Eigentümer des
Denkmals gegen die gesetzliche Überführung in die Denkmalschutzliste wehren, bleibt ihm
nur der Weg über eine verwaltungsgerichtliche Feststellungsklage, in der er nachweisen muss,
dass die Immobilie nicht denkmalwürdig ist. Die wird er erfolgreich nur unter Hinzuziehung
eines auf den Denkmalschutz spezialisierten Sachverständigen tun können.

Welche Vorteile bringt der Erwerb eines Baudenkmals mit sich?

Neben dem besonderen und exklusiven Charakter einer als Denkmal geschützten Immobilie
birgt der Erwerb und die Sanierung eines Baudenkmals vor allem steuerliche Vorteile.
Während die Abschreibungsmöglichkeiten für Bestands- und Neubauten pro Jahr lediglich 2-
2,5 % betragen, entlastet der Gesetzgeber Eigentümer von Baudenkmälern wesentlich großzügiger. Eigennutzer haben dabei nach § 10 f EStG die Möglichkeit Aufwendungen an
dem eigenen Gebäude mit 9 % pro Jahr für 10 Jahre steuerlich in Abzug zu bringen.
Kapitalanleger können nach §§ 7 h, 7 i EStG in den ersten 8 Jahren 9 % und in den folgenden
4 Jahren 7 % pro Jahr in Abzug bringen.

Was ist bei dem Verkauf/ Erwerb eines Baudenkmals zu beachten?

Nach der früheren Rechtslage bestanden hinsichtlich der Klassifizierung als Baudenkmal
wenige Probleme. Interessenten und Erwerber konnten bei der zuständigen Behörde die
Denkmalliste einsehen und so feststellen, ob es sich bei dem begehrten Objekt um ein
Baudenkmal handelt oder nicht. Da nach der neuen Rechtslage die Denkmalliste keine
abschließende Auskunft über die schützenswerten Bauten gibt, ist die Situation nunmehr
schwieriger zu beurteilen.

Die Denkmaleigenschaft, die nach der neuen Rechtslage bereits für die Anwendbarkeit des
DSchG ausreicht, liegt nicht immer auf der Hand. Eine Klärung der hieraus entstehenden
Unsicherheit kann nur durch eine auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens der
Denkmaleigenschaft gerichtete Feststellungsklage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht
erreicht werden.

Sofern dem Veräußerer jedoch die Denkmaleigenschaft des Objektes bekannt ist, ist er
aufgrund der Wert beeinflussenden Denkmaleigenschaft zur ungefragten Offenlegung
verpflichtet. Verschweigt er diese, ist er ungeachtet eines vertraglichen
Gewährleistungsausschlusses zur Mängelgewährleistung verpflichtet und begibt sich darüber
hinaus in die Gefahr einer zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages führenden Anfechtung
wegen arglistiger Täuschung seines Vertragspartners.