Bundesgerichtshof erleichtert Anforderungen an Modernisierungsankündigungsschreiben

BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az. VIII ZR 242/10

§ 554 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Mieter Maßnahmen zu dulden hat, die zur Erhaltung der
Mietsache erforderlich sind. Dazu gehören auch solche, die zur Einsparung von Energie oder
Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums dienen. Sie müssen nach § 554 Abs. 3 BGB
dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden und erfordern die Mitteilung
über den voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie die voraussichtliche Dauer und die zu
erwartende Mieterhöhung in Textform.

Sachverhalt

Der Vermieter beabsichtigte, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen und bat
deshalb die Mieter einer der betroffenen Wohnungen um die Duldung dieser Anbringung.
Stichwortartig teilte er dem Mieter die durchzuführenden Baumaßnahmen mit, und zwar unter
anderem „Installation von Heizung- und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das
Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag
der voraussichtlichen Mieterhöhung. Gleichzeitig stellte er eine Bauzeit von 5 Tagen zzgl.
Malerarbeiten nach einer Trocknungszeit von einer Woche in Aussicht. Der Mieter lehnte ab,
der Vermieter erhob Klage und gewann den Prozess sowohl bei dem Amts- als auch bei dem
Landgericht in München. Die Revision des Mieters gegen das landgerichtliche Urteil blieb ohne
Erfolg.

Entscheidung

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit
der beabsichtigten Maßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung
mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter lediglich eine zureichende Kenntnis
darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung und Modernisierung verändert wird und
wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür sei
es ausreichend, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der
Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten
baulichen Maßnahmen zu machen. Dem genügte das Ankündigungsschreiben.