Bürgschaft für Mietzahlungen: Wann darf die Höhe unbegrenzt sein

BGH, Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

Sachverhalt

Der Vermieter nimmt die Schwester seines Mieters aus einer Bürgschaft in Anspruch, die diese zur Verfügung gestellt hatte, nachdem ihr Bruder mit zwei Monatsmieten in Rückstand geraten war, der Vermieter die fristlose Kündigung angedroht und in Abstimmung mit dem Mieter die Rückstände dem Kautionskonto entnommen hatte. Die Bürgschaftserklärung der Beklagten war der Höhe nach unbegrenzt.
Nachdem der Bruder der Beklagten in der Folge mit weiteren monatlichen Mietzahlungen in Rückstand geraten war, kündigte der Vermieter ihm sodann fristlos, der Mieter wurde zur Räumung und Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkosten in Höhe von nahezu 6.500,00 € verurteilt. Aufgrund der Bürgschaft verlangt nunmehr der Hauseigentümer die Zahlung dieser Summe sowie die darin nicht enthaltenen Mieten für zwei weitere Monate. In erster und zweiter Instanz wurde die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die Revision zum Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Mit den Vorinstanzen vertritt der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Auffassung, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB, die die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monats(nettokalt)mieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Das Verbot, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in diesem Falle dazu führen, dass der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten kann. Dies würde dann zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs führen, womit aber gerade die Begrenzung der Mietsicherheit – die dem Schutz des Mieters dienen solle – die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken würde.

Praxishinweis

Die Ausnahme der Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten im konkreten Fall ist vernünftig und nachvollziehbar. Interessant ist, dass der BGH in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung vom 07.06.1990 (IX ZR 16/90) abstellt und erneut bestätigt, dass dem Schutzzweck des § 551 BGB nicht entgegensteht, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen. In einem solchen Fall – so der BGH – stehe die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksamen Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen!