BK-Vorauszahlung: Können die Vorauszahlungen auch bei einer inhaltlich mangelhaften Abrechnung wirksam erhöht werden?

(BGH, U. v. 28. 11. 2007 – VIII ZR 145/07)

Sachverhalt

Im November 2004 rechnet der Vermieter über die Betriebskosten des Jahres
2003 ab. Es ergibt sich eine Nachforderung von rd. 1.530 €. Zugleich erhöht der Vermieter
die monatlichen Vorauszahlungen von rd. 60 € auf rd. 180 €. Der Mieter widerspricht der
Abrechnung und leistet die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin nur in der bisherigen
Höhe. Wegen des entstandenen Zahlungsrückstandes kündigt der Vermieter im September
2005 das Mietverhältnis. Der Vermieter klagt auf Räumung. Der Mieter verteidigt sich damit,
dass er die erhöhten Vorauszahlungen nicht schuldet: Die Betriebskostenabrechnung sei
fehlerhaft.

Was sagt das Gericht?

Die Räumungsklage des Vermieters ist erfolgreich: Der Mieter hat
die erhöhten Vorauszahlungen zu zahlen. Denn die Betriebskostenvorauszahlungen sind ganz
unabhängig von der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter konnte sie „unabhängig von
etwaigen inhaltlichen Mängeln der […] erteilten Betriebskostenabrechnung“ – wirksam
erhöhen!

Praxishinweis

Die sehr vermieterfreundliche Entscheidung hat Überraschung ausgelöst.
Aber die Maus beißt keinen Faden mehr ab: Der Mieter muss künftig alle erhöhten
Vorauszahlungen leisten, sonst riskiert er Mietrückstände und Kündigung. Zweifelt der Mieter
an der Qualität der Abrechnung, bleibt ihm nur eine Lösung: Er muss unter Vorbehalt zahlen,
und diesen Vorbehalt auch erläutern, also die Betriebskostenabrechnung im Einzelnen prüfen,
ggf. die Belege einsehen etc.

Der Vermieter sollte sich nicht ermuntert sehen, die Vorauszahlungen nunmehr auch aufgrund
fragwürdiger Abrechnungen zu erhöhen. Denn nur die inhaltlichen Fehler sind unschädlich
(Beispiel: falscher Abrechnungsschlüssel). Bei formellen Fehlern würde die Vorauszahlung
weiterhin scheitern!