BK-Abrechnung: Muss der Vermieter auffällige Kostenschwankungen erläutern?

(BGH, U. v. 28.5.2008 – VIII ZR 261/07).

Der Fall

Der Vermieter verlangt mehrere Nachzahlungen. Die Abrechnungen enthalten sehr unterschiedliche  Angaben zu

• den Wohnflächen bei „Heizkosten“ und „Warmwasser“,
• den vorweg erfassten Heizölmengen, die ein Gewerberaummieter für seine Wäscherei verbraucht.

Der Mieter zahlt die Nachzahlungsbeträge nicht, weil die Abrechnungen wegen der nicht erläuterten Mengen- und Kostendifferenzen unwirksam seien. Der Vermieter klagt auf Zahlung.

Rechtlicher Hintergrund

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ist Voraussetzung
dafür, dass der Vermieter die Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen verlangen kann.
In der Rechtsprechung war es streitig, ob der Vermieter auch auffällige Kosten- und
Verbrauchsschwankungen schon in der BK-Abrechnung erläutern muss, damit eine formell
ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Die BK-Abrechnungen sind trotz
der Schwankungen bei Flächen- und Heizölangaben formell ordnungsgemäß. Der Vermieter
muss „Besonderheiten“ nicht schon in der Abrechnung selbst erläutern. Es kommt nur darauf
an, dass die Abrechnung – auch für einen Laien – rechnerisch und gedanklich nachvollziehbar
ist. Grund: Der Vermieter ist laut Gesetz lediglich verpflichtet, die Abrechnung für „ein Jahr“
vorzunehmen. Mit anderen Abrechnungszeiträumen muss der Vermieter seine Abrechnung
hingegen nicht abgleichen. Ob die Angaben inhaltlich richtig sind, ist allein eine Frage der
materiellen Richtigkeit. Das bedeutet, dass der Vermieter auffällige Abweichungen zu Kosten
und Verbräuchen auch nachliefern darf – wenn es der Mieter verlangt.

Praxishinweis 1:

Zu unterscheiden ist stets zwischen formeller und materieller Richtigkeit
der BK-Abrechnung. Ist eine Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß, wird sie so behandelt,
als wäre überhaupt nicht abgerechnet worden. Das heißt, der Mieter kann weiter auf eine
Abrechnung drängen und das Wichtigste: Die Jahres-Ausschlussfrist droht. Nach Fristablauf
kann der Vermieter, der bis dahin nicht (oder formell falsch) abgerechnet hat, keine
Nachforderung mehr verlangen.

Praxishinweis 2:

Auch wenn der BGH vermieterfreundlich entschieden hat, sollte sich der
Vermieter nicht zu früh freuen, denn: Bestreitet der Mieter nach Belegeinsicht oder sogar erst
im Prozess die Richtigkeit der fraglichen Angaben, muss der Vermieter alle maßgeblichen
Tatsachen vortragen. Und im Prozess hat er dafür nur wenig Zeit. Professionell ist also eine
stets abrufbare, elektronische Dokumentation (Abrechnungs- und Objektdatei).