BGB-Gesellschaften können unbesorgt Grundstücke kaufen
BGH, Beschluss vom 28.04.2011, V ZB 194/10
Für Unruhe im Grundstücksverkehr haben unlängst verschiedene obergerichtliche sowie
höchstrichterliche Entscheidungen gesorgt, nach denen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts
nur dann in das Grundbuch eingetragen werden konnte, wenn sie den Nachweis ihres
Gesellschafterbestands durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde führen konnte.
Dies hatte die unliebsame Folge, dass in den Amtsstuben der Notare und Rechtspfleger bei
den Grundbuchämtern höchste Unsicherheit darüber herrschte, wann eine GbR tatsächlich in
das Grundbuch eingetragen werden durfte bzw. welche Erklärungen im Rahmen der
Kaufvertragsschließung notariell beurkundet bzw. beglaubigt werden mussten. Vielfach
herrschte die Auffassung, dass nicht nur der Kaufvertrag, sondern auch ein
Gesellschaftervertrag beim Notar beurkundet werden musste, um eine Eintragung
herbeizuführen. Konsequent zu Ende gedacht, hätte nach der Auffassung der oben genannten
Gerichte dasselbe auch für die Veräußerung von Grundstücken durch BGB-Gesellschaften
gelten müssen. Hintergrund der richterlichen Entscheidungen war, dass nach § 47 Abs. 2
Satz 1 GBO neben der Bezeichnung der jeweiligen GbR auch deren Gesellschafter in das
Grundbuch einzutragen sind. Über den Gesellschafterbestand könne man sich jedoch nur
sicher sein, wenn ein entsprechender Vertrag beurkundet werde, da der Gesellschaftsvertrag
und damit der Gesellschafterbestand zuvor jederzeit formlos, d.h. denkbarerweise auch
mündlich geändert werden konnte.
Der BGH hat dieser Unsicherheit mit der hier besprochenen Entscheidung erfreulicherweise
ein Ende bereitet. Er hat klargestellt, dass es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das
Grundbuch ausreicht, wenn die GbR und ihre Gesellschafter im Notartermin benannt sind und
die Gesellschafter erklären, dass sie alleinige Gesellschafter sind. Die Benennung der
Gesellschaft und ihrer Gesellschafter genüge dem Bestimmtheitsgrundsatz. Die Gesellschaft
sei dadurch auch hinreichend identifizierbar. Ob diese Angaben zutreffend seien, sei keine
formelle, sondern eine materiell-rechtliche Frage, welche das Grundbuchamt nicht zu
überprüfen habe. Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft können insofern im Hinblick auf die
Verkehrsfähigkeit ihres Grundstücks zukünftig wieder beruhigt schlafen.