Betriebspflicht: Gilt die vereinbarte Betriebspflicht für den Mieter auch dann, wenn nur Verluste erwirtschaftet werden?

(OLG Celle, Beschl. v. 3.7.2007 – 2 W 56/07)

Sachverhalt

Der Mieter mietet einen Laden in einer Ladenzeile. Im Mustermietvertrag wird
es ihm verboten, das Geschäftslokal zu schließen oder seinen Betrieb einzustellen (sog.
Betriebspflicht). Bald schließt der Mieter seinen Laden, u.a. weil der Laden auch nicht genug
abwirft, um rentabel zu sein. Der Vermieter besteht auf Einhaltung der vereinbarten
Betriebspflicht.

Rechtlicher Hintergrund

Eine Betriebspflicht besteht immer (nur) dann, wenn sie
mietvertraglich vereinbart wurde. Das kommt in Einkaufszentren und anderen, ehrgeizig
vermarkteten Lagen recht häufig vor.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Celle gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter – so das
Gericht – muss seinen Laden während der vereinbarten Geschäftszeiten geöffnet halten. Im
Mietvertrag wurde eine Betriebspflicht wirksam vereinbart.

Der Mieter kann sich nicht auf Erkrankung eines tätigen Gesellschafters berufen. Denn in
seinem solchen Fall muss eben ein „Ersatzmann“ das Ladenlokal führen. Scheitert auch das,
muss ein Dritter mit dem Geschäftsbetrieb beauftragt werden (z.B. Angestellter). Der Mieter
kann sich nicht darauf berufen, dass das wegen der unzureichenden Erträge nicht finanzierbar
ist. Die (wirtschaftliche) Geschäftsentwicklung gehört nämlich allein zum unternehmerischen
Risiko des Mieters und ist nicht Sache des Vermieters. Die vertraglich vereinbarte
Betriebspflicht entfällt also auch dann nicht, wenn die Fortführung des Betriebs zu Verlusten
führt, so dass es vorteilhafter wäre, den Betrieb zu schließen.

Praxishinweis

Betriebspflichten sind für den Mieter gefährlich. Dieser Risiken sollte sich ein
Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags bewusst sein.
Für den Vermieter sind Betriebspflichten wichtig, weil ein geschlossener Laden sich sehr
negativ auf die Attraktivität des Standorts auswirkt. Die vereinbarte Betriebspflicht kann der
Vermieter daher auch ganz schnell und effektiv mit der einstweiligen Verfügung durchsetzen.